나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107800 [3] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장'
북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는
근교지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

101동,102동 공히 철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.04.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 공히 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로서 부정형의 평지이며,
'아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 신당동 468-7 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역), 준보전산지.

- 신당동 468-26 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

본건은 집합건물이지만, 대지권이 없는 건물만의 평가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음).
최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임.
주식회사 다흰이 2026. 2. 25. 유치권신고(용역비 939,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
도명엔지니어링(주)가 2026. 6. 24. 유치권신고(공사대금 69,300,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경107800 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 136,800,000원

최저매각가격: 136,800,000원

토지면적: 6,111.00㎡ (약 1,848.6평)

토지 지분: 0㎡

건물면적 (전용): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물면적 (분양): 명시된 정보 없음 (일반적으로 74.5~77.48㎡ 수준으로 추정됨)

건물 지분: 59.99㎡

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건 아파트 단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대로, 전반적인 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 단지 출입이 가능하며, 인근 간선도로상에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

* 도로상태: 단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 보통입니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한구역), 비행안전구역(3구역), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 12월 15일자 박윤숙 귀하의 근저당권(750,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 근저당, 가압류, 압류, 근저당권부채권질권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 유치권:

* 주식회사 다흰이 2026년 2월 25일 용역비 939,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 도명엔지니어링(주)가 2026년 6월 24일 공사대금 69,300,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* *주의: 성립 여부가 불분명한 유치권은 낙찰자가 인수하거나 별도의 해결이 필요할 수 있으며, 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.*

* 임차인 현황: 조사된 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: '천안시 농수산물 도매시장' 인근에 위치하며, 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대입니다.

* 편의시설: 검색 결과에 따르면, 서북구청, 행정복지센터, 경찰서, 메가마트, 농수산물도매시장 등이 있으며, 병원, 식당, 카페 등 중심상가도 10분 이내 거리에 위치하여 이용이 가능합니다. 다만, 일부 거주자 후기에서는 '근처 편의시설은 없어요 조용합니다'라는 의견도 있어, 주거 편의시설보다는 공공기관 및 대형 마트 접근성이 더 높다고 볼 수 있습니다.

* 개발 가능성: 천안 신당지구 도시개발 사업 예정지가 단지와 인접하여 향후 주거 인프라 확충 및 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 정돈된 주거 환경을 제공합니다. 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역 특성상 다양한 환경이 공존합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 서북~성거 국도대체 우회도로가 2024년 3월 개통 예정으로 교통 환경 개선이 기대됩니다.

* 교육: 소망초, 천안부성중, 천안상고, 업성고, 공주대학교 천안캠퍼스 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 기타: 2023년 4월에 사용승인된 신축 아파트(101동 기준)로, 최신식 설비(급배수, 위생, 승강기, 도시가스, 개별난방)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 건은 집합건물이지만 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 이로 인해 대지권의 유무 및 가치를 정확히 알 수 없으며, 토지에 대한 권리 확보에 불확실성이 존재합니다. 최저매각가격은 이러한 대지권을 제외하고 건물만의 평가액으로 산정되었습니다.

* 성립 불분명 유치권: 총액 약 10억 원에 달하는 유치권이 신고되었으나 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 시 예상치 못한 큰 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권은 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 매우 위험한 권리입니다.

* 건물만 매각: 토지 소유권 없이 건물만 매각되는 경우, 토지 사용에 대한 법적 권리를 별도로 확보해야 합니다. 이는 토지주와의 협의 또는 법적 절차를 통해 해결해야 하며, 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 약 37억 9천만 원에 달하여, 채무액이 상당함을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 2023년 4월에 사용승인된 비교적 신축인 아파트임에도 불구하고, '건물만 매각', '대지권 미등기', '성립 여부 불분명한 대규모 유치권' 등 여러 중대한 하자를 안고 있습니다. 특히, 대지권 미등기와 고액의 불확실한 유치권은 낙찰 후 추가적인 비용 발생 및 법적 분쟁 가능성을 높이는 주요 위험 요소입니다. 따라서 본 건은 단순 시세 차익만을 노리는 일반적인 투자 대상으로는 부적합하며, 관련 법률 및 권리 분석에 대한 깊이 있는 이해와 더불어, 발생 가능한 위험을 감수할 수 있는 전문가의 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 4월 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 심각한 권리상 하자로 인해 일반 경매 물건 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있으나, 리스크 해소 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

* 개발 가능성: 인접한 지역의 개발 사업으로 인해 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대지권 미등기, 성립 여부 불분명한 약 10억 원 상당의 유치권 신고, 건물만 매각 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소들을 해소하기 위한 예상 비용(대지권 확보, 유치권 해결 등)을 면밀히 산정하고, 이에 대한 법률 및 전문가 자문을 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가는 대지권을 제외한 건물만의 평가액이므로, 실제 인수 시 발생할 수 있는 총 비용과 위험을 고려하여 입찰가의 상당 부분을 할인하여 접근하는 것이 합리적입니다. 예상 입찰가 산정은 법률적, 경제적 위험 분석이 선행되어야 하므로, 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.