나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107800 [8] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장'
북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는
근교지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

101동,102동 공히 철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.04.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 공히 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로서 부정형의 평지이며,
'아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 신당동 468-7 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역), 준보전산지.

- 신당동 468-26 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

본건은 집합건물이지만, 대지권이 없는 건물만의 평가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음).
최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임.
주식회사 다흰이 2026. 2. 25. 유치권신고(용역비 939,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
도명엔지니어링(주)가 2026. 6. 24. 유치권신고(공사대금 69,300,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경107800 (8)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 10층 1001호

용도: 아파트

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적 기준

토지면적: 6111.00㎡ (약 1848.80평) - 단지 전체 면적 (본건 토지지분 0㎡)

감정가 / 최저매각가격: 140,800,000원

매각대상: 건물만 매각 (토지권리 미포함)

1.1. 입지조건

주위환경:

본건 아파트 단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대로, 제반 여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로상에 버스정류장이 소재합니다.

노선버스 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

도로상태:

아파트 단지는 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

도로의 폭, 계통, 연속성 등 도로 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을5 근저당권 (권리자: 박윤숙, 채권금액: 750,000,000원, 말소기준권리)

낙찰 시 인수되는 권리:

기존 등기부등본 상의 근저당, 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 명시되어 있지 않아 확인이 필요합니다.

기타 권리사항:

* 소유권이전청구권가등기: 갑43, 주식회사 예일에이엠씨, 2025-02-19 접수. 매각으로 소멸될 예정이나, 말소 여부 최종 확인이 필요합니다.

* 유치권 신고:

- 주식회사 다흰: 2026년 2월 25일 신고 (용역비 939,000,000원). 성립 여부 불분명.

- 도명엔지니어링(주): 2026년 6월 24일 신고 (공사대금 69,300,000원). 성립 여부 불분명.

* 두 건의 유치권 신고액은 총 1,008,300,000원에 달합니다. 신고된 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 부담해야 할 위험이 매우 큽니다.

임차인 현황:

* 임차인 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 상세히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 개발 현황:

본 물건은 주거, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대에 위치하고 있습니다.

대규모 상업 지역이라기보다는 지역적 특성을 반영하는 혼합 상권의 형태를 보입니다.

상업 시설 접근성:

단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 시설 접근성은 보통 수준입니다.

주요 상업 지구로의 접근성은 대중교통 또는 차량 이용이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태:

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 중 10층 1001호로, 2023년 4월 20일 사용승인되었습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

건물 자체는 비교적 신축으로 양호한 상태로 판단됩니다.

주요 편의시설:

* 아파트 단지 내 편의시설 (주차, 난방, 승강기 등)

* 인근 근린생활시설 이용 가능

주변 시설:

* 천안시 농수산물 도매시장 인접

* 기타 빌라, 농경지, 공장 등 혼재

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기:

가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권이 등기되지 않아 토지에 대한 소유권 또는 사용 권리가 불분명합니다.

최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액으로 산정되었습니다.

향후 대지권 확보 또는 토지주와의 협상 과정에서 추가 비용이 발생하거나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

유치권 존재:

총 1,008,300,000원에 달하는 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명합니다.

만약 유치권이 성립될 경우, 이는 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 부담해야 하는 큰 금액이 될 수 있습니다.

신축 건물의 초기 문제 가능성:

2023년 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고 대지권 미등기, 유치권 신고 등 권리 문제가 발생한 점은 건물 자체 또는 사업 주체의 재정적/법적 문제 가능성을 시사합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 토지(신당동 468-7, 468-26)는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제한이 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 아파트 건물 자체의 상태는 양호하나, 대지권 미등기라는 중대한 하자와 함께 거액의 유치권 신고가 있어 권리 관계가 매우 복잡하고 위험도가 높은 물건입니다.

건물만 매각되는 물건으로, 토지 사용에 대한 권리 없이 건물만 소유하게 될 경우 그 가치가 현저히 하락할 수 있으며, 유치권 성립 시 상당한 금액의 추가 부담이 발생할 가능성이 높습니다.

따라서 본 물건은 권리분석 및 현장 조사를 통해 이러한 위험 요인들을 명확히 파악하고, 법적 자문을 거친 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2023년 사용승인)으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 최저매각가격으로 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 만약 대지권 미등기 문제와 유치권 문제를 성공적으로 해결할 경우, 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대지권 미등기 및 유치권이라는 매우 큰 위험 요소를 내포하고 있습니다.

특히, 신고된 유치권 총액(약 10억 8백만원)이 감정가(약 1억 4천만원)를 훨씬 상회하므로, 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 모든 리스크를 고려하여 매우 보수적으로 산정되어야 하며, 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 위험 부담액을 산정한 후 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정은 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.