나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107800 [9] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 102동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장'
북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는
근교지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

101동,102동 공히 철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.04.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 공히 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로서 부정형의 평지이며,
'아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 신당동 468-7 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역), 준보전산지.

- 신당동 468-26 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

본건은 집합건물이지만, 대지권이 없는 건물만의 평가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음).
최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임.
주식회사 다흰이 2026. 2. 25. 유치권신고(용역비 939,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
도명엔지니어링(주)가 2026. 6. 24. 유치권신고(공사대금 69,300,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경107800 (9)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 102동 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 146,400,000원

건물면적: 62.39㎡ (약 18.9평) - 전용면적 기준, 분양면적 정보는 별도 확인 필요

토지면적: 총 6111.00㎡ (약 1848.6평) - 본 물건은 토지 지분 없이 건물만 매각 대상입니다.

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본 아파트 단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동에 위치하며 '천안시 농수산물 도매시장' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대입니다.

차량의 출입은 용이하며, 인근 간선도로상에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

건물은 2023년 4월 20일 사용 승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 아파트로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지의 토지(신당동 468-7 및 468-26)는 일단지의 부정형 평지로 '아파트부지'로 이용 중입니다.

단지 북동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 보통입니다.

토지 이용계획상 신당동 468-7과 468-26 모두 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역)에 해당하며, 468-7은 준보전산지이기도 합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 박OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2011년 12월 15일 접수된 박윤숙의 근저당권(금 750,000,000원)입니다.

등기부 상 채권 총액은 3,371,547,808원입니다.

주요 권리 사항으로는 말소기준권리 외 다수의 근저당 및 가압류가 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

다만, 2025년 2월 19일 접수된 주식회사예일에이엠씨의 소유권이전청구권가등기(갑43)는 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다.

임차인 현황으로 백다혜 씨가 전입되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

본 아파트는 '천안시 농수산물 도매시장' 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 일부 예상됩니다. 다만, 주변이 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대로, 전형적인 아파트 단지 상권과는 다소 차이가 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 실사용 면적 62.39㎡(약 18.9평)의 아파트입니다. 2023년 4월에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 주식회사 다흰이 2026년 2월 25일 용역비 939,000,000원, 도명엔지니어링(주)가 2026년 6월 24일 공사대금 69,300,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 본 건은 대지권이 미등기 상태로, 대지권의 유무 및 면적을 알 수 없습니다. 최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액입니다. 이는 건물 소유권자가 토지에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 있음을 의미합니다.

* 소유권이전청구권가등기: 주식회사예일에이엠씨의 가등기가 말소되지 않고 인수될 수 있어 소유권 확보에 중대한 위험 요인이 될 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지 지분 없이 건물만 매각되므로, 추후 토지 사용에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 본 건에 미치는 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용 승인일이 2023년으로 비교적 신축인 아파트이나, 대지권 미등기, 미확인된 다액의 유치권 신고, 그리고 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기 등 다수의 중대한 권리상 하자 및 잠재적 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건물만 매각되고 복합적인 권리 관계가 얽혀 있어 최저매각가격이 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물이라는 점은 장점일 수 있습니다.

* 복잡한 권리 분석 및 해결 능력이 있는 투자자에게는 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금(임차인 백다혜)이 0원이므로, 최저매각가격 146,400,000원에서 직접적인 보증금 공제는 없습니다.

그러나 상기 기술된 대지권 미등기, 미확인 유치권, 말소되지 않는 가등기 등의 심각한 리스크를 고려할 때, 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 해결하는 데 소요될 비용과 잠재적 손실 가능성을 충분히 반영하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 최저매각가격 이하로 입찰하는 것을 적극 고려해야 하며, 권리 분석 전문가와 심층적인 상담 후 결정하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.