나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107800 [7] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장'
북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는
근교지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

101동,102동 공히 철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.04.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 공히 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로서 부정형의 평지이며,
'아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 신당동 468-7 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역), 준보전산지.

- 신당동 468-26 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

본건은 집합건물이지만, 대지권이 없는 건물만의 평가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음).
최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임.
주식회사 다흰이 2026. 2. 25. 유치권신고(용역비 939,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
도명엔지니어링(주)가 2026. 6. 24. 유치권신고(공사대금 69,300,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경107800 (7)

충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 9층902호

아파트

감정가: 140,800,000원

토지면적: 6111.00㎡ (약 1,848.51평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물면적 (공급, 23평형): 74.50㎡ (약 22.54평)

건물면적 (전체 단지 연면적): 11626.2㎡ (약 3,516.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 (2023년 04월 20일 사용승인)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

세대수: 115세대 (2개동)

주차 대수: 총 112대 (가구당 약 0.97대)

1.1. 입지조건

본 아파트 단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대로, 전반적인 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 간선도로상에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 단지 북동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건 역시 보통입니다.

인근에는 맑은세상어린이집, 스타힐스어린이집 등 다수의 어린이집이 있으며, 메가마트, 농수산물 도매시장 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 서북구청, 행정복지센터, 경찰서 등 공공기관도 가까운 거리에 위치합니다.

천안 신당지구 도시개발 사업 예정지가 단지와 인접하여 향후 주거 인프라 확충 및 프리미엄 상승이 기대됩니다.

교육 시설로는 소망초, 천안부성중, 천안상고, 업성고, 공주대학교 천안캠퍼스 등이 인근에 위치합니다.

토지이용계획상 해당 부지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지에 속합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인한 말소 기준 권리는 2011년 12월 15일에 접수된 박윤숙의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 권리(보증금, 임차권 등)는 없으며, 임차인의 총 보증금 인수액은 0원입니다.

주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 대지권 미등기: 본 건은 집합건물이지만 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 권리 관계를 알 수 없습니다. 이로 인해 최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액으로 책정되었습니다. 이는 낙찰자가 토지에 대한 권리를 확보하지 못할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 유치권 신고:

* 주식회사 다흰: 2026년 2월 25일, 용역비 939,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 도명엔지니어링(주): 2026년 6월 24일, 공사대금 69,300,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

이들 유치권 신고는 상당한 금액으로, 향후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보 물건으로 언급되어 있으나, 본 건은 건물만 매각되고 대지권이 미등기인 점을 고려할 때 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 아파트 단지는 '천안시 농수산물 도매시장' 인근에 위치하며, 주변에 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재된 근교 주거지역의 특성을 보입니다. 메가마트, 농수산물 도매시장 등의 편의시설과 병원, 식당, 카페 등이 10분 이내 거리에 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 또한, 천안 신당지구 도시개발 사업 예정지와 인접해 있어 향후 상권 활성화 및 주거 인프라 개선을 통한 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

SC그린아파트 101동 9층 902호이며, 2023년 4월 20일에 사용 승인된 신축 건물입니다. 총 10층 건물이며, 해당 호수는 9층에 위치합니다. 단지는 총 2개동 115세대로 구성되어 있으며, 101동에는 40세대가 포함됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 건물만 매각 대상이며 대지권이 없어, 낙찰자는 토지에 대한 권리 없이 건물만을 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 사용 및 건물 관리에 있어 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

* 고액 유치권 신고: 총 10억원에 달하는 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 해당 채권자들과의 법적 분쟁 가능성이 높습니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 건물만 매각: 토지권리가 불확실한 상황에서 건물만 취득하게 되는 점은 본 건의 가장 큰 리스크입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 유무 및 보증금, 월세 등 구체적인 임대 조건이 확인되지 않았습니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축 아파트라는 장점이 있으나, 대지권 미등기, 고액의 유치권 신고 등 복합적인 권리상의 중대한 하자를 안고 있어 투자가치 판단에 신중을 기해야 합니다. 특히, 건물만 매각되고 대지권이 없는 점은 낙찰 후 예상치 못한 법적, 경제적 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 법률 및 부동산 전문가와 철저한 상담을 통해 위험 요소를 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 점유 관계 등을 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용 승인된 신축 아파트로서 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 취득세 감면 가능성: 공시지가 1억원 미만으로 주택 수에 포함되지 않아 취득세가 1%로 감면될 수 있다는 정보가 있어, 취득 관련 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 천안 신당지구 도시개발 사업 예정지와 인접하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 유치권 문제 해결 시: 만약 유치권 문제가 해결되거나 낙찰자가 이를 감당할 의향이 있다면, 시장가 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대지권 미등기, 고액의 유치권 신고, 건물만 매각 등의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 감정평가액 140,800,000원에서 위험 프리미엄을 상당 부분 차감한 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 별도의 심층적인 시장 분석, 권리 관계 분석, 그리고 현장 조사를 통한 추가 정보 확보 후 결정하는 것이 중요합니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 정보

주변 검색 결과, SC그린아파트 인근에는 천안시 농수산물 도매시장, 메가마트, 관공서, 학교, 어린이집 등 다양한 생활 편의 시설 및 공공 시설이 위치하고 있습니다. 검색된 정보에서는 해당 물건의 직접적인 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.