나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107800 [2] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장'
북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는
근교지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

101동,102동 공히 철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.04.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 공히 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로서 부정형의 평지이며,
'아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 신당동 468-7 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역), 준보전산지.

- 신당동 468-26 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

본건은 집합건물이지만, 대지권이 없는 건물만의 평가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음).
최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임.
주식회사 다흰이 2026. 2. 25. 유치권신고(용역비 939,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
도명엔지니어링(주)가 2026. 6. 24. 유치권신고(공사대금 69,300,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

*(빈 줄 2줄)*

사건번호: 천안지원 2024타경107800 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 135,200,000원

토지면적: 6,111.00㎡ (전체 토지 면적)

토지지분: 0㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적 기준

건물지분: 59.99㎡

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

*(빈 줄 2줄)*

본 건은 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대로, 전반적인 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 아파트 단지까지 차량 진출입은 가능하며, 인근 간선도로에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

토지의 형상 및 이용상태는 일단지의 부정형 평지로 '아파트 부지'로 이용 중입니다.

단지 북동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 보통입니다.

토지 이용 계획상 본 건 토지(신당동 468-7, 468-26)는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

*(빈 줄 2줄)*

본 건의 말소기준권리(을5, 근저당권, 2011.12.15. 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸 대상 권리에는 근저당권, 가압류, 압류 등이 포함됩니다.

그러나 다음과 같은 권리 및 사항은 매각으로 소멸되지 않거나 특별한 주의가 필요합니다.

* 유치권: 주식회사 다흰이 2026년 2월 25일에 용역비 939,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 유치권: 도명엔지니어링(주)가 2026년 6월 24일에 공사대금 69,300,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 대지권 미등기: 본 건은 집합건물이지만 대지권 등기가 되어 있지 않아 대지권의 유무 및 그 내용 확인이 불가능합니다. 이는 본 경매의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물만 매각: 본 경매는 건물에 대해서만 매각이 진행되며, 토지에 대한 권리는 포함되지 않습니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 존재하더라도 보증금이나 대항력 등에 대한 정보가 확인되지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

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본 아파트 단지는 농수산물 도매시장 인근에 위치하며, 주변에 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지역의 특성을 보입니다.

이는 주거 기능과 더불어 지역 경제 활동이 복합적으로 이루어지는 지역임을 시사합니다.

현재로서는 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달했을 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

*(빈 줄 2줄)*

* 교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 농수산물 도매시장 인근에 위치하며, 빌라, 농경지, 공장 등이 혼재된 복합 지역입니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 일반적인 아파트 단지의 생활권역 내에 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대지권 미등기 및 건물만 매각: 가장 심각한 리스크입니다. 건물만 소유하게 되며, 토지에 대한 권리 확보가 불투명하여 향후 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 불확실한 유치권: 신고된 유치권 금액(총 1,008,300,000원)이 매우 크나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 만약 유치권이 성립된다면 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다.

* 신축 건물의 하자 가능성: 2023년 4월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이지만, 건물 자체의 하자에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 비교적 신축인 아파트 건물이지만, 대지권 미등기 상태로 건물만 매각된다는 점과 거액의 성립 여부 불분명한 유치권 신고가 있다는 점에서 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

건물만의 가치 평가액(감정가 135,200,000원)은 낮게 책정되어 있으나, 이는 토지 사용에 대한 권리가 전혀 고려되지 않은 금액으로 해석됩니다.

따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 유치권의 성립 가능성과 대지권 확보 방안 등을 면밀히 검토해야 하며, 이러한 위험을 감수할 수 있는 투자자에게만 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

*(빈 줄 2줄)*

* 낮은 감정가: 건물만의 감정가는 잠재적 가치에 비해 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

* 신축 아파트: 비교적 최근에 사용 승인된 건물로, 내부 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 만약 대지권 문제를 해결할 수 있는 방안이 마련된다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 현재 정보로는 매우 불확실합니다.)

1.8. 예상 입찰가

*(빈 줄 2줄)*

본 건은 대지권 미등기 및 거액의 유치권 신고라는 치명적인 위험 요소를 안고 있으므로, 보수적인 접근이 필수적입니다.

건물만의 감정가(135,200,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 위험 요소들을 충분히 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 60%~80% 선에서, 낙찰 후 유치권 인수 가능성 및 대지권 확보 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 결정해야 할 것입니다.

따라서, 명확한 예상 입찰가를 제시하기보다는, 투자자가 감수할 수 있는 위험 수준에 따라 결정해야 하는 고위험 투자 건으로 분류됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.