나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107800 [4] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장'
북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는
근교지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

101동,102동 공히 철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.04.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 공히 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로서 부정형의 평지이며,
'아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 신당동 468-7 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역), 준보전산지.

- 신당동 468-26 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

본건은 집합건물이지만, 대지권이 없는 건물만의 평가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음).
최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임.
주식회사 다흰이 2026. 2. 25. 유치권신고(용역비 939,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
도명엔지니어링(주)가 2026. 6. 24. 유치권신고(공사대금 69,300,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2024타경107800 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 4층403호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 (사용승인일: 2023.04.20)

건물 내부 이용 현황: 아파트 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)

건물 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별난방설비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 136,800,000원

토지면적: 6,111.00㎡ (약 1,848.58평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물면적 (분양 추정): 73.10㎡ (약 22.11평)

건물지분: 59.99㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

매각대상: 건물만 매각

특이사항: 유치권, 대지권미등기, 공동담보, 건물만매각

주의사항:

* 대지권 미등기 상태로, 대지권의 유무 및 정확한 면적을 알 수 없습니다.

* 최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액입니다.

* 주식회사 다흰이 2026년 2월 25일 939,000,000원의 용역비 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 도명엔지니어링(주)가 2026년 6월 24일 69,300,000원의 공사대금 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대로, 전반적인 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다. 아파트단지 북동측으로는 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 신당동 468-7: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지

* 신당동 468-26: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리: 2011년 12월 15일 박윤숙 근저당권 (750,000,000원)

등기부채권 총액: 3,290,917,808원

3.2. 매각 후 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상으로는 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사 및 등기부 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 개요

본 물건은 아파트, 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재된 근교지대에 위치하고 있습니다. '천안시 농수산물 도매시장'이 인근에 있어 관련 유통 및 상업 활동이 예상되나, 전반적으로는 주거 및 농업, 소규모 상업 시설이 복합된 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

SC그린아파트 101동은 2023년 4월 20일 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 10층 높이입니다. 본 건은 해당 동 4층에 위치한 전용면적 59.99㎡(약 18.15평) 아파트입니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

단지 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변 환경은 주거시설과 농경지, 공장 등이 혼재하고 있어 다소 복합적인 특징을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 이는 해당 아파트가 법적으로 토지에 대한 소유권 또는 이용권을 확보하지 못했을 가능성을 시사하며, 추후 대지권 확보 문제로 인한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 위험이 있습니다. 최저매각가격 역시 대지권을 제외한 건물 가치만을 반영하고 있습니다.

6.2. 유치권 신고 현황

총 두 건의 유치권이 신고되어 있으며, 그 금액이 상당합니다.

* 주식회사 다흰 (용역비): 939,000,000원

* 도명엔지니어링(주) (공사대금): 69,300,000원

이 유치권들의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 시 유치권자가 권리를 주장할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물만 매각

본 건은 건물만 매각 대상이므로, 토지에 대한 권리 관계가 불분명하거나 낙찰자에게 이전되지 않을 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2023년 사용승인)인 아파트임에도 불구하고, 대지권 미등기 및 다수의 유치권 신고로 인해 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기 상태에서의 건물만 매각은 법적 불확실성이 매우 크며, 유치권의 성립 여부에 따라 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 주변 환경은 근교지대로서 주거, 상업, 농업, 공업 시설이 혼재되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트라는 점과 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 높은 리스크를 감수한 투자여야 합니다.

* 대지권 미등기 및 유치권 문제를 해결할 수 있는 법률적 전문성이나 의지가 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 건물만 매각되는 특수성을 고려하여, 토지 소유주 또는 관련 이해관계자와의 협상을 통한 해결 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 상기 명시된 대지권 미등기, 유치권, 건물만 매각 등의 중대한 리스크 요인을 충분히 반영하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우며, 낙찰자는 잠재적 모든 위험 요소를 감수해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다. 법원 경매 절차의 최저매각가격(136,800,000원)은 이러한 위험을 반영하지 않은 금액일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.