나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107800 [5] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장'
북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는
근교지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

101동,102동 공히 철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.04.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 공히 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로서 부정형의 평지이며,
'아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 신당동 468-7 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역), 준보전산지.

- 신당동 468-26 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

본건은 집합건물이지만, 대지권이 없는 건물만의 평가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음).
최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임.
주식회사 다흰이 2026. 2. 25. 유치권신고(용역비 939,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
도명엔지니어링(주)가 2026. 6. 24. 유치권신고(공사대금 69,300,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경107800 (5)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 SC그린아파트 101동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

토지면적: 6,111.00㎡ (약 1,849.70평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평, 전용면적)

건물지분: 59.99㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

최저매각가격: 본 건은 대지권을 제외한 건물만의 평가액으로, 감정가 140,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경:

본 건은 충청남도 천안시 서북구 신당동에 소재한 '천안시 농수산물 도매시장' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

* 도로상태:

단지 북동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 보통입니다.

* 토지이용계획:

본 건 토지(신당동 468-7, 468-26)는 도시지역, 자연녹지지역으로, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2011년 12월 15일 접수된 박윤숙 근저당권(을5, 750,000,000원)으로 추정됩니다. 해당 권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황:

현재까지 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 '말소' 처리되어 본 경매로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

현재 임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 총액은 0원입니다.

* 유치권:

주식회사 다흰이 2026년 2월 25일 용역비 939,000,000원에 대한 유치권을 신고하였으며, 도명엔지니어링(주)는 2026년 6월 24일 공사대금 69,300,000원에 대한 유치권을 신고하였습니다. 그러나 두 유치권 모두 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

* 대지권:

본 건은 집합건물임에도 불구하고 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무를 알 수 없습니다. 매각 대상은 건물만이며, 최저매각가격 역시 대지권을 제외한 건물만의 평가액입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

본건 아파트단지 인근에 '천안시 농수산물 도매시장'이 위치하고 있으며, 주변으로 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지역의 특성을 가지고 있습니다.

* 상업시설:

별도의 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 평가:

주변 환경이 복합적이므로, 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건축정보:

SC그린아파트는 2023년 4월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트 조의 10층 건물이며, 본건은 101동 7층 703호입니다.

* 주거환경:

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 공급 시설, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 편의시설:

인근 버스정류장 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변시설:

'천안시 농수산물 도매시장'이 인근에 위치하여 농산물 구매에 편리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기:

아파트임에도 불구하고 대지권이 미등기 상태이며, 토지 사용에 대한 권리가 불확실합니다. 이는 재산권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 고액 유치권:

주식회사 다흰 (9.39억원)과 도명엔지니어링(주) (6,930만원)에서 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 추가적인 금액을 부담하거나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 매우 높습니다. 신고된 유치권 금액이 감정가(1.4억원)를 훨씬 상회합니다.

* 건물만 매각:

매각 대상이 건물만이라는 점은 토지에 대한 권리가 낙찰자에게 이전되지 않음을 의미하며, 이는 일반적인 아파트 경매와 다른 매우 이례적인 상황입니다.

* 주변 환경:

빌라, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역 특성상 쾌적한 주거 환경을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 준보전산지 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

SC그린아파트 101동 7층703호는 2023년에 사용승인된 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대지권 미등기 상태로 건물만 매각되는 점, 그리고 액수가 매우 큰 유치권 신고(성립 불분명)가 존재한다는 점은 낙찰 후 심각한 법적, 재정적 위험을 초래할 수 있는 중대한 하자로 판단됩니다. 특히 유치권의 성립 여부와 대지권의 실질적인 확보 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 이에 따라 본 건의 가치가 크게 좌우될 것입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 건물 가치: 대지권을 제외한 순수 건물 가치만으로 평가되어, 권리 문제가 해결된다면 시세 대비 저평가된 매물이 될 가능성이 있습니다.

* 유치권 및 대지권 해결 시 잠재적 가치 상승: 만약 유치권이 부존재하거나, 대지권 문제가 해결된다면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대지권 미등기 및 고액의 유치권 신고(성립 불분명)와 같이 매우 중대한 위험 요소를 내포하고 있어, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰자가 해당 유치권의 성립 여부를 법적으로 다투거나, 대지권 문제를 해결하기 위한 추가적인 비용 및 시간이 소요될 가능성이 높습니다. 따라서, 해당 물건에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 조사를 통해 위험 요소를 면밀히 분석한 후, 본인의 위험 감수 수준에 맞춰 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가(140,000,000원)는 대지권을 제외한 건물만의 평가액임을 감안할 때, 잠재적 위험을 고려하여 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 사전 조사와 전문가의 자문을 통해서만 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.