나이스옥션 법원경매 천안 2026타경69 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 "근년에 조성된 신흥 택지개발지대 내 상업·업무지대"임.

교통상황

본건이 속한 건물 지하주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상15층, 지하5층 규모 건물 내 6층 608호 및 8층 804호 로서,( 각 동일함 : 전용면적 및 대지권 동일 ) 사용승인일 : 2018. 08. 29 외벽 : 미장석재패널 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 창호 : 새시창호

이용상태

기호1 및 2 공(共)히, 오피스텔( 주거용 )로 이용중일 것으로 추정됨.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형, 평지'인 토지를 '상업·업무용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로는 도시계획도로( 광로3류 : 폭40m 내지 50m )에 접하고, 서측으로도 도시계획도로( 중로2류 : 폭15m 내지 20m )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 용도지구 등 > 제1종 지구단위계획구역. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '택지개발지구'( 택지개발촉진법 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경69 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483, 불당아리스타팰리스 8층 804호

용도: 오피스텔 (주거용으로 추정)

건물면적: 23.67㎡ (약 7.16평) (전용면적 기준)

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평) (토지 지분)

감정가: 102,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2018년 08월 29일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 근년에 조성된 신흥 택지개발지대 내 상업·업무지대입니다.

* 교통상황: 본건 건물이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕, 지상 15층, 지하 5층 규모의 건물 내 8층 804호입니다.

* 건축물 용도: 본 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 사용 승인되었으며, 본건(804호)은 오피스텔(주거용)로 이용 중일 것으로 추정됩니다.

* 토지 이용: '장방형, 평지'인 토지를 '상업·업무용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 동측으로는 폭 40~50m의 광로, 서측으로는 폭 15~20m의 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: '도시지역', '일반상업지역', '제1종 지구단위계획구역'으로 지정되어 있습니다. 또한 '가축사육제한구역', '택지개발지구' 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 20일 접수된 신한은행의 근저당권 (채권액 98,880,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 본건은 부동산 임의경매 절차로 진행되어 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 관련 세부 내용은 확인되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 2020년 5월 20일: 소유권 이전 (김형엽)

* 2020년 5월 20일: 신한은행 근저당권 (98,880,000원) - 말소기준권리

* 2025년 11월 28일: 선영 가압류 (200,000,000원) - 말소

* 2026년 2월 19일: 신한은행 임의경매 개시 (147,063,854원) - 본건 경매

* 등기부채권 총액: 298,880,000원.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

* 주의: 임대차 관계가 미상인 경우, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 수 있으며, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 불당동은 천안시의 대표적인 신흥 택지개발지구이자 상업·업무 중심지로, 비교적 최근에 조성되어 현대적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: '불당2동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 건물 특성: 본 건물인 '불당아리스타팰리스'는 총 755개의 호실을 갖춘 대규모 오피스텔로, 단지 내 및 주변 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 경쟁 환경: 신흥 상업지구 특성상 유사한 오피스텔 및 상업 시설이 다수 존재할 수 있어, 임대 및 상업 활동 시 경쟁이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 대로변에 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: '불당2동 행정복지센터' 등 행정 시설과 함께 주변 상업지구 내에 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 소재지 및 인근 지역에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 직접적으로 입지하고 있다는 정보는 없습니다. 불당동은 주거 및 상업 기능이 발달한 지역으로 일반적으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 298,880,000원으로 감정가(102,000,000원) 대비 높은 편입니다. 이는 물건의 가치 대비 채무 부담이 클 수 있음을 시사합니다.

* 임대차 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 구두 계약 등 예상치 못한 임차 권리가 있을 수 있습니다.

* 건물 관리 및 유지보수: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 공동주택/오피스텔의 특성상 장기수선충당금, 관리비 체납, 공용 부분 하자 발생 등 관리 관련 분쟁의 가능성이 상존합니다.

* 부동산 시장 변동성: 향후 금리 변동, 지역 경제 상황 변화, 신규 공급 물량 증가 등 외부 요인에 따른 부동산 시장 변동성이 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 신흥 상업지구에 위치한 비교적 신축 오피스텔로서, 지역 개발 잠재력과 건물 연식을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건입니다. 특히, 현대적인 도시 인프라와 우수한 교통 접근성은 긍정적인 요소입니다. 권리상으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담은 적으나, 높은 채권 총액과 임대차 관계의 불확실성은 주의 깊은 접근이 필요합니다. 감정가와 최근 실거래가를 면밀히 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신흥 상업지구의 미래 가치: 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 천안시 불당동의 핵심 지역에 위치합니다.

* 준신축 오피스텔: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 탁월한 접근성: 대로변에 인접하여 차량 이동이 매우 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 소형 면적의 실용성: 23.67㎡의 전용면적은 1~2인 가구의 주거용 또는 소규모 사업 공간으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물(불당아리스타팰리스) 내 유사 면적(23.67㎡)의 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 17일: 65,000,000원 (5층)

* 2026년 5월 15일: 121,920,000원 (5층)

* (참고) 2026년 5월 1일: 55,000,000원 (3층, 20.73㎡)

감정가는 102,000,000원입니다. 최근 거래 사례 중 5층이 65,000,000원과 121,920,000원으로 편차가 크게 나타납니다. 121,920,000원의 거래는 본건의 감정가와 유사하거나 높은 수준으로, 해당 층수 및 조건에서의 최고가 수준으로 판단됩니다. 본건은 8층으로 5층보다 높은 층수에 해당하므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

인수되는 임차보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점을 감안할 때, 보수적인 접근과 함께 시세 상한선을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 102,000,000원과 최근 최고가 121,920,000원의 중간 지점, 그리고 8층이라는 이점을 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

105,000,000원 ~ 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.