나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10223 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 205동 4층511호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하며, 부근 은 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도주변 농촌지대로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 간선도로 및 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1, 2) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호와 4층 511호로서, (2018년 7월 25일 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1, 2) : 각각 연립주택(침실, 거실/침실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기호(1, 2) : 기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 도시가스에 의 한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, '공동주택(연립주택)부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

연립주택단지 서측으로 왕복 2~4차선의 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상 태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행 령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도 법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본 사항

* 사건번호: 천안지원 2026타경10223 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 205동 4층511호

* 건물명: 부경타운하우스2단지

* 용도: 연립주택

* 감정가: 104,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에프에스2512유동화전문

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2. 면적 정보

* 토지면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

* 토지 지분: 53.5847㎡ (약 16.21평)

* 건물면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

* 건물 지분: 39.982㎡ (약 12.09평)

1.1. 3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 사용승인일: 2018년 07월 25일

* 총 동수: 14개동

* 총 세대수: 496세대

* 해당 동: 205동 (지상 4층 건물)

* 해당 호수: 4층 511호

* 건물 면적 (해당 동): 700.8324㎡ (전유부: 39.98㎡)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치함.

* 주변은 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도 주변 농촌지대임.

* 제반 주위환경은 보통 수준임.

1.2. 2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 간선도로 및 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준임.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (병천면4 일반형)

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역)

* 공장설립승인지역

* 공장설립제한지역

* 영농여건불리농지

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 을4, 신한은행 근저당 (2020-03-30, 115,200,000원).

* 등기부상 권리 총액 (근저당 기준): 115,200,000원.

* 권리사항:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-03-30)

* 갑4: 소유권이전 (2020-03-30, 권리자: 권택진, 매매)

* 을4: 근저당 (2020-03-30, 신한은행, 115,200,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 임의경매 (2026-02-12, 에프에스2512유동화전문, 204,819,042원)

1.3. 2. 말소 대상 권리

* 말소기준권리인 을4 근저당 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑5 임의경매 또한 말소될 예정임.

1.3. 3. 인수 대상 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 개요 정보는 확인되지 않음)

1.3. 4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 임차인 정보가 명확히 파악되지 않으므로, 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 정보 (동일 단지, 동일 면적 기준):

* 2026년 5월 6일: 45,000,000원 (205동 2층 202호)

* 2026년 7월 21일: 50,000,000원 (205동 1층 101호)

* 2026년 7월 21일: 50,000,000원 (205동 4층 511호)

* 분석:

* 해당 물건과 동일한 부경타운하우스2단지, 전용면적 39.982㎡ (약 12.09평) 기준, 최근 2026년 5월부터 7월 사이에 4,500만원에서 5,000만원 사이에 실거래가 이루어졌음.

* 이는 본건의 감정가 104,000,000원과 비교 시 상당히 낮은 수준으로, 감정가가 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있음.

* 최근 거래 가격을 기준으로 볼 때, 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

1.4. 2. 임대 시세

* 제공된 전월세 JSON 정보가 매매 정보와 동일하여 정확한 임대 시세 파악이 어려움.

* 감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 임대 수요 및 시세에 대한 직접적인 판단은 제한적임.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 편의 및 생활시설

* '가전1리 경로당'이 북측 인근에 위치함.

* 국도변에 위치하여 차량을 통한 접근은 용이함.

1.5. 2. 주변 환경

* 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등이 혼재된 농촌지대임.

* 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 상대적으로 낮을 수 있음.

1.5. 3. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

* 단, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 환경 관련 규제가 존재함.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건: 경매 절차 및 낙찰 후 처리 과정에서 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있음.

* 임대관계 미상: 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 발생 가능성 및 예상치 못한 명도 비용 발생 위험.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 존재 가능성 (구체적 내용은 미확인).

* 농촌 지역 입지: 지역 발전 속도가 상대적으로 느리거나 생활 편의시설 접근성이 제한적일 수 있음.

* 공장설립제한지역 등: 향후 토지 이용에 대한 제약이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 건은 2018년 준공된 비교적 신축인 연립주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 소재지가 국도변의 농촌 지역으로, 주변 환경은 농경지 및 자연부락 등과 혼재되어 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 점은 유의해야 합니다. 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 명도 시 주의가 필요함을 시사합니다.

최근 실거래가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준을 보여주고 있어, 낙찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다. 유동화 물건 및 공동담보라는 특수성이 있으나, 전반적인 권리 분석은 명확한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최신 준공 연도 (2018년)를 가진 건물입니다.

* 최근 실거래가 수준에서 저평가된 물건 취득 기회.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 농촌 지역이지만 국도변에 위치하여 기본적인 차량 접근성은 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 104,000,000원이나, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가는 45,000,000원에서 50,000,000원 수준입니다. 이는 감정가와 시세 간 큰 괴리가 있음을 보여줍니다.

따라서, 현 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가 범위 및 명도 비용, 세금 등 제반 부대 비용을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이 가격대를 초과하여 입찰하는 것은 시세 대비 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.