나이스옥션 법원경매 평택 2025타경853 [3] 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 13층1319호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

가. 기호[1] 경기도 평택시 통복동 소재 농협사거리 북서측 인근에 소재하며 부근은 소매점 및 판매점, 공동주택 등이 소재함. 나. 기호[2,3] 경기도 평택시 서정동 소재 서정리초교 북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택, 학교, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

가. 기호[1] 철근콘크리트구조 평지붕으로서 외벽 : 타일붙임 마감 등 내벽 : 인테리어마감 등임. 나. 기호[2,3] 철근콘크리트구조 평지붕으로서 외벽 : 타일붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

가. 기호[1] 소매점임. 나. 기호[2,3] 공동주택(아파트-도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 난방설비(공동주택) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가. 기호[1] 5필 일단의 대체로 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설부지임. 나. 기호[2] 대체로 사다리형 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

기호[1] 본건 동측 및 남측으로 도로에 접함. 기호[2,3] 본건 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1] 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. (통복동 88-2 기준) 나. 기호[2,3] 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 외부관찰, 건물내 호별배치도 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 평택지원 2025타경853 (3)

소재지: 경기도 평택시 서정동 303-6, 서정역꿈의도시두드림주상복합 13층1319호

건물명: 서정역꿈의도시두드림주상복합

용도: 도시형생활주택

감정가: 142,000,000원

토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.33㎡ (약 2.22평)

건물면적: 39.27㎡ (약 11.87평) (전용면적)

건물지분: 39.27㎡ (약 11.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 공동담보, 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

주의사항: 도시형생활주택

총 건립 가구수: 298가구 (건축물대장 기준)

1.2. 입지조건

* 주변환경: 본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 서정리초등학교 북서측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변에는 공동주택, 학교, 생활편의시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 도로가 접해 있어 교통 환경이 편리합니다.

* 지역 특성: 일반상업지역에 속하며, 소로 1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 비행안전제6구역 및 토지거래허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 경매 진행 정보: 본 물건은 신OOO (신한은행)의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

* 말소기준권리: 2020년 6월 12일 접수된 신한은행 근저당권(을3)이 말소기준권리이며, 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 12월 27일

* 배당신고일자: 2025년 12월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석 요약: 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설: 서정동 일대는 공동주택과 함께 소매점, 판매점 등 다양한 상업시설이 발달해 있습니다.

* 건물 내 시설: 본 건물은 공동주택 외에 업무시설, 근린생활시설로도 활용 가능하며, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 입지: 서정리초등학교 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 도시형생활주택으로, 철근콘크리트 구조의 현대적인 건축물입니다.

* 편의시설: 인근에 학교(서정리초교), 마트, 병원 등 생활에 필요한 다양한 편의시설이 소재합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 비행안전구역: 본 물건은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. (건축물 높이 58.1m)

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택을 취득하는 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 내부 확인: 감정평가서 요약에 따르면, 본건 위치 확인 및 내부 구조 등은 외부 관찰, 건물 내 호별 배치도 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며, 업무 진행 시 내부 현황 등을 재확인할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 도시형생활주택으로, 입지 조건이 양호한 편입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 차량 접근성도 갖추고 있습니다.

* 다만, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 주상복합 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 평택시 개발 호재: 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 학교, 상업시설 등 편의시설이 인근에 위치합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 142,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 분석:

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 39㎡)의 다세대 주택은 63,000,000원 (약 1.61백만원/㎡)에 거래되었으나, 이는 준공 연도가 오래된 건물입니다.

* "서정역꿈의도시두드림주상복합"과 같이 비교적 신축인 주상복합 주택의 경우, 동일 또는 유사 면적(약 30~40㎡)의 매물이 140,000,000원 ~ 160,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가는 이러한 최근 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

* 이는 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준으로, 시장 조사 결과와 감정가를 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.