나이스옥션 법원경매 평택 2025타경853 [2] 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 7층711호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

가. 기호[1] 경기도 평택시 통복동 소재 농협사거리 북서측 인근에 소재하며 부근은 소매점 및 판매점, 공동주택 등이 소재함. 나. 기호[2,3] 경기도 평택시 서정동 소재 서정리초교 북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택, 학교, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

가. 기호[1] 철근콘크리트구조 평지붕으로서 외벽 : 타일붙임 마감 등 내벽 : 인테리어마감 등임. 나. 기호[2,3] 철근콘크리트구조 평지붕으로서 외벽 : 타일붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

가. 기호[1] 소매점임. 나. 기호[2,3] 공동주택(아파트-도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 난방설비(공동주택) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가. 기호[1] 5필 일단의 대체로 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설부지임. 나. 기호[2] 대체로 사다리형 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

기호[1] 본건 동측 및 남측으로 도로에 접함. 기호[2,3] 본건 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1] 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. (통복동 88-2 기준) 나. 기호[2,3] 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 외부관찰, 건물내 호별배치도 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 사건번호: 평택지원 2025타경853 (2)

소재지: 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 17층 1711호

* 이용상태: 도시형생활주택

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 5.21㎡ (약 1.58평)

* 토지 지분: 5.21㎡ (약 1.58평)

* 건물면적: 28.47㎡ (약 8.61평)

* 건물 지분: 28.47㎡ (약 8.61평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (경매 신청 채권자는 신한은행입니다)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 평택시 서정동 소재 서정리초교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 학교, 생활편의시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 건축물대장 상 본건이 속한 '서정역꿈의도시두드림주상복합'은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 인근 교통망에 따라 달라질 수 있습니다.

* 인접 도로 상태

* 본건은 서측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역에 속합니다.

* 소로1류 (폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

* 상대보호구역(서정리초교)으로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 허가가 필요합니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 주식회사대도산업건설 (2018.07.04)

* 소유권 이전: 양승희 (2020.06.12, 매매)

* 근저당: 신한은행 (120,000,000원, 2020.06.12) - 말소기준권리

* 가압류: 서울보증보험 (28,050,000원, 2025.07.03) - 말소 예정

* 임의경매: 신한은행 (547,167,359원, 2025.09.17) - 본 경매 사건

* 압류: 천안세무서장 (2026.08.10) - 말소 예정

* 등기부상 채권 총액: 148,050,000원 (말소기준 권리 및 가압류, 압류 합계. 경매 신청 채권액 별도)

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자/확정일자: 2025-01-03

* 배당신고일자: 2025-11-11

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 권리 분석 결과

* 본건 경매로 인해 위에서 언급된 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 및 주거 환경

* 본건이 위치한 서정동은 서정리역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 건물 1층에는 근린생활시설, 업무시설 등이 입점해 있어 유동인구가 있고, 상층부는 공동주택으로 구성되어 있습니다.

* 인근에 소매점, 판매점 등 상업 시설이 다수 소재하고 있습니다.

* 역세권 프리미엄

* '서정역꿈의도시두드림주상복합'이라는 명칭에서 알 수 있듯이 서정역(1호선) 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 서정역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설

* 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육 환경

* 서정리초등학교 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 장점입니다.

* 다만, 비행안전구역에 포함되어 있어 소음 등 생활 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 층수 및 호수 정보 불일치 가능성

* 본 보고서에서는 건축물대장 정보에 따라 17층 1711호를 기준으로 작성하였으나, 제공된 정보에는 7층 711호로 명시되어 있습니다. 현장 조사 시 정확한 호수 및 층수 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지 이용 규제

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 건축이나 토지 이용에 대한 추가적인 제한이나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 외국인 및 외국법인의 주택 취득 시 허가 절차가 요구됩니다.

* 높은 채권액

* 경매 신청 채권액(547,167,359원)이 상당히 높아, 예상보다 높은 경쟁률을 보이거나 유찰 가능성도 있습니다.

* 임차인 명도

* 대항력 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 협의 및 절차 진행에 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 서정동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 주상복합 내 소형 도시형생활주택입니다. 서정역 인근 역세권에 위치하며, 주변에 생활 편의시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 특히 28.47㎡ (약 8.61평)의 소형 면적은 1인 가구나 소액 투자 수요에 적합할 수 있습니다.

다만, 감정평가액(1억원) 대비 주변 유사 물건의 최근 실거래가(동일 건물 기준 약 7,500만원~8,000만원 선)가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 고려한 투자 전략 수립이 중요합니다. 또한, 비행안전구역 등 토지 이용 관련 제한 사항과 높은 경매 신청 채권액은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서정역 역세권 입지: 1호선 서정역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 주상복합: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 주상복합의 장점을 누릴 수 있습니다.

* 소형 면적 (28.47㎡): 1인 가구 임대 또는 소액 투자에 적합한 면적입니다.

* 상업 및 주거 복합 지역: 다양한 편의 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 100,000,000원

* 최근 시장 거래가 (동일 건물, 28.47㎡ 기준 추정): 75,000,000원 ~ 80,000,000원

종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시세 및 시장 상황을 반영하여 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

현 시세와 감정가를 감안하여, 75,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

이는 감정가의 75% ~ 90% 수준이며, 시장 실제 거래가보다 다소 높게 책정하여 경쟁 상황에 유연하게 대처하는 전략입니다.

반드시 현장 조사 및 최신 부동산 시세 정보를 추가로 확인하시어 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.