나이스옥션 법원경매 평택 2025타경840 [2] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4 평택포승골든포트 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '여술근린공원' 남측 인근에 위치하는 평택포승골든포트 내에 소재하며, 인근일대는 아산국가산업단지 포승지구를 배후지로 하는 상업지대로서 상업 용, 업무용, 주거용 부동산들이 밀집하여 소재하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 동측 직선거리 약1.8KM 지점에 서평택I.C(서해안고속도로) 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 11층 1103호 외 2개호수로서 외벽 : 돌붙임, 페인팅, 복합판넬 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택(아파트)으로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보 설비, 기계식주차설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭20미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도곡리 1118-4 :일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경840 (2)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4, 평택포승골든포트 11층 1104호

신주소: 경기도 평택시 여술1길 103, 11층 1104호 (평택포승골든포트)

용도: 도시형생활주택 (공동주택, 업무시설, 근린생활시설 복합 용도)

감정가: 48,000,000원 (4천 8백만원)

건물면적 (전용면적): 18.32㎡ (약 5.54평)

토지면적 (토지 지분): 3.51㎡ (약 1.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

건축연도: 2018년 4월 23일

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '여술근린공원' 남측 인근에 위치하며, 아산국가산업단지 포승지구를 배후지로 하는 상업지대에 속해 있습니다. 주변 지역은 상업 용, 업무 용, 주거 용 부동산이 밀집해 있습니다.

교통상황:

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 동측 직선거리 약 1.8km 지점에 서평택IC(서해안고속도로) 진출입로가 위치하여 광역 접근성이 양호합니다.

토지 이용 및 도로 상태:

토지는 정방형의 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 20미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 사항:

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지(포승지구)로 지정되어 있으며, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.)에 해당됩니다.

주변 시설 (외부 검색 기반):

본 물건은 아산국가산업단지 포승지구와 인접하여 산업단지 종사자들을 위한 배후 상권 및 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다. 인근 편의시설로는 소규모 상점, 식당 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 지도상에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 산업단지 인접 지역의 특성상 공업 시설들이 주변에 산재해 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1, 신한은행 근저당권 (접수일자: 2018-07-12, 채권최고액: 79,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

말소 예정 권리:

등기부등본 요약에 따르면, 소유권이전1번신탁등기말소, 을1 근저당권, 갑4 임의경매 개시결정 등기 등이 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리:

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부요약 상 지상권 등기는 확인되지 않아 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (본명: 김아현)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 390,000원

* 전입일자: 2025-07-17

* 확정일자: 2025-10-10

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본 물건은 아산국가산업단지 포승지구를 배후로 하는 상업지대에 위치하여 산업단지 종사자들을 중심으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합된 형태로, 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

제공된 최근 매매/전월세 JSON 데이터 분석 결과, 포승읍 도곡리 일대의 다세대/연립 주택 시세는 면적 43.05㎡ 기준 약 3,500만원, 50.08㎡ 기준 약 4,000만원, 76.885㎡ 기준 약 6,500만원 등으로 평당 약 265만원 ~ 282만원 수준으로 분석됩니다.

그러나 본 물건(평택포승골든포트)의 전용면적은 18.32㎡(약 5.54평)이며, 감정가는 48,000,000원입니다. 이는 제공된 JSON 데이터의 시세와 비교 시 평당 단가가 약 866만원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 해당 건물이 신축(2018년 준공)이고, 제공된 JSON 데이터의 건물들이 연식이 오래되었거나 다른 유형의 주택일 가능성이 있어 직접적인 비교에 한계가 있음을 시사합니다. 본건은 신축 도시형생활주택으로서의 가치가 높게 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주거 환경:

본 물건은 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다. 11층에 위치하여 일조 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

편의 및 기반 시설:

개별난방 방식이며, 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 화재경보 설비, 기계식 주차설비, 출입구 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 서평택IC 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용계획상의 제한:

본 물건이 위치한 토지는 가축사육제한구역, 국가산업단지(포승지구)로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 외국인 주택 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당되나, 이는 일반적인 내국인 투자자에게는 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

건물 상태:

감정평가서 상, 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태는 건축물현황도 및 탐문조사, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태가 평가와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 평택시 포승읍의 산업단지 배후 지역에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 전혀 없으며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

다만, 제공된 일반 주택 시세 정보와 감정가의 괴리가 크므로, 본 건물의 신축 연식 및 평택포승골든포트라는 특정 건물 자체의 가치를 잘 반영하여 평가가 이루어진 것으로 판단됩니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항 및 내부 상태 확인의 필요성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 아산국가산업단지 포승지구 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 신축(2018년 준공) 건물로 상품성이 우수하며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상.

* 말소기준 권리보다 후순위 권리 및 임차인 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

* 소형 면적(18.32㎡)으로 비교적 적은 초기 투자금으로 진입 가능.

* 향후 지역 개발 및 산업단지 활성화에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 48,000,000원입니다. 제공된 주변 주택(다세대/연립)의 시세 정보는 본 건물의 신축 연식 및 용도(도시형생활주택)와 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가를 주요 기준으로 삼아 투자 가치를 평가하는 것이 합리적입니다.

권리상의 부담이 없고 신축 건물임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 토지 이용계획상의 제한 사항과 내부 상태 확인 필요성 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 예상 입찰가는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준으로, 38,400,000원 ~ 43,200,000원 범위로 설정하는 것을 제안합니다.

현 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 최종 예상 입찰가는 42,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.