나이스옥션 법원경매 평택 2025타경840 [3] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4 평택포승골든포트 11층1105호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '여술근린공원' 남측 인근에 위치하는 평택포승골든포트 내에 소재하며, 인근일대는 아산국가산업단지 포승지구를 배후지로 하는 상업지대로서 상업 용, 업무용, 주거용 부동산들이 밀집하여 소재하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 동측 직선거리 약1.8KM 지점에 서평택I.C(서해안고속도로) 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 11층 1103호 외 2개호수로서 외벽 : 돌붙임, 페인팅, 복합판넬 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택(아파트)으로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보 설비, 기계식주차설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭20미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도곡리 1118-4 :일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경840 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4, 평택포승골든포트 11층 1105호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 3.51㎡ (약 1.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 18.32㎡ (약 5.54평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 정보

감정가: 48,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '여술근린공원' 남측 인근에 위치하며, 아산국가산업단지 포승지구를 배후지로 하는 상업지대에 속함. 해당 지역은 상업 용, 업무 용, 주거 용 부동산들이 밀집해 있음.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 동측 약 1.8km 지점에 서평택IC(서해안고속도로) 진출입로가 위치함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 임현진

보증금: 12,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-02-27

확정일자: 2025-10-10

배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임은 신고되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않음.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 김종복, 말소기준권리)

* 근저당권 (권리자: 신한은행, 권리금액: 79,200,000원, 말소: 말소)

* 가압류 (권리자: 삼성카드, 권리금액: 5,527,326원, 말소: 말소)

* 임의경매 (권리자: 신한은행, 권리금액: 196,620,207원, 말소: 말소)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 소유권이전1번신탁등기말소.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명세서상 지상권 존재 여부 명시 없음).

3.4. 총 채무 현황

등기부채권 총액: 84,727,326원 (근저당 79,200,000원 + 가압류 5,527,326원)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 아산국가산업단지 포승지구를 배후지로 하는 상업지대에 위치하며, 주변에 상업, 업무, 주거 용 부동산이 밀집해 있음. 이는 산업단지 종사자들을 위한 배후 상권으로서의 역할을 기대할 수 있음을 시사함.

4.2. 토지 이용 계획

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 국가산업단지(포승지구)에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 허가가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조, 20층 건물 내 11층에 위치. 외벽은 돌붙임, 페인팅, 복합판넬 등 마감. 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 샷시 창호임. 개별난방 방식이며, 위생, 급배수, 엘리베이터, 화재경보, 기계식 주차, 출입구 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 이용 현황

도시형생활주택(아파트)으로 이용 중임. (내부 이용 상태는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었으므로 참고 필요).

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역: 가축분뇨법에 따른 제한이 있을 수 있음.

* 국가산업단지(포승지구): 산업단지 인접으로 인한 소음, 분진 등의 가능성.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 또는 외국법인이 주택 취득 시 허가 필요.

6.2. 기타 특이사항

* 임대 관계 미상: 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 확인되었으며, 임대 관계는 미상임. 내부 이용 상태가 탐문 조사 및 일반적인 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있음.

* 건축물대장과의 차이 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 아산국가산업단지 배후 상권에 속해 있어 잠재적 가치가 있는 지역입니다. 교통 접근성이 양호하며, 20층 건물의 11층에 위치하여 일조권 등 조망권은 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 국가산업단지 인접이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 인수: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 산업단지 배후지: 아산국가산업단지 포승지구의 배후 지역으로 임대 수요 기대 가능.

* 소형 평형: 18.32㎡의 소형 면적으로 1~2인 가구 또는 투자용으로 적합.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 비교 시, 추가적인 시세 조사를 통해 저가 매수 기회를 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 48,000,000원입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 제곱미터당 시세는 약 79만 원 ~ 84만 원 수준으로 파악됩니다 (평균 약 81만 8천 원/㎡). 본건의 전용면적은 18.32㎡(약 5.54평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 예상 시세는 약 15,000,000원 수준입니다.

그러나 이는 동일 단지 또는 동일 용도의 부동산이 아닌, 주변 유사 부동산의 평균가임을 감안해야 합니다. '평택포승골든포트'라는 특정 단지 내 오피스텔/도시형생활주택의 실제 거래가는 다를 수 있습니다. 또한, 아파트(도시형생활주택) 및 오피스텔로서의 가치를 고려해야 하며, 감정평가액과 실거래가 시세 간의 큰 차이가 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통한 추가적인 시세 분석이 반드시 필요합니다.

권리상 인수되는 보증금이 없으며, 채권 총액 및 감정가를 고려하여, 보수적인 시세 분석을 바탕으로 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 제한적인 시세 데이터를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 변동, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.