나이스옥션 법원경매 안양 2024타경1263 [1] 경기도 의왕시 포일동 646 인덕원 숲속마을 4단지 403동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 포일동 소재 "포일초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트, 농경지, 교육시설 및 임야 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주변환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 건물 내 제7층 제702호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-02-08)(인덕원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경1263 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOOO

중복사건: 네

유동화물건: 네

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 의왕시 포일동 646 인덕원 숲속마을 4단지 403동 7층702호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 67.13㎡ (약 20.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

아파트 분양면적: (주어진 정보에서 직접적인 분양면적 수치는 없으나, 건물면적 84.82㎡가 일반적인 전용면적 기준임)

1.4. 감정가 및 진행 정보

감정가: 910,000,000원

토지면적: 67.13㎡

토지지분: 67.13㎡

건물면적: 84.82㎡

건물지분: 84.82㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의왕시 포일동 소재 "포일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 농경지, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국민임대주택단지예정지구, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 주거 단지와 학교, 녹지 공간이 어우러져 있어 비교적 쾌적한 환경을 조성하고 있습니다.

(본 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문 및 상세한 지역 조사를 통해 주변 혐오시설(고압선, 쓰레기 처리장, 공장 등)의 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 매매에 따른 권리 변동이 확인됩니다.

또한, 하나은행 및 국민은행의 근저당과 이에 따른 임의경매 개시결정 기입 등기가 다수 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 06월 24일 하나은행이 설정한 근저당 (을1, (1)근저당) 입니다.

이 날짜 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 현재 등기부 현황에는 지상권이 등기된 내역은 없습니다.

따라서, 본 건은 매각으로 인해 권리상의 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

이는 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나, 보증금이 없는 임대차 계약일 가능성이 높으므로, 명도를 진행할 때 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 실제 점유자가 있는지 여부는 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 속한 의왕시 포일동 지역은 주거 단지가 밀집해 있으며, 인근에 교육시설(초등학교, 고등학교)이 위치하여 학군 수요가 있는 지역입니다. 또한, 도로망이 잘 구축되어 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 상업 시설 현황 (간략)

주변에 대규모 상업 시설보다는 단지 내 상가나 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 자세한 상업 시설 현황은 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 인덕원숲속마을4단지

사용승인일: 2011년 11월 18일

총 동수: 9동

총 세대수: 517세대

최고 층수: 15층

본건 위치: 403동 7층 702호

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 7층에 위치합니다.

외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.4. 주차 정보

총 주차 대수는 119대 (지상 12대, 지하 19대, 그리고 추가적인 지하 주차 119대 - 데이터 오류 가능성, 총 주차대수 119대, 지하주차대수 19대, 지상주차대수 12대 - *주어진 정보에 혼선이 있어 정확한 주차 가능 대수는 현장 확인 필요*)

전기차 충전기(지하) 12대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 채권 관계가 복잡하거나 특수한 절차로 진행될 가능성이 있습니다. 이는 권리관계 확인 및 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 주의를 요할 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 1,680,000,000원으로, 감정가(910,000,000원)를 크게 상회합니다.

이는 채권 회수를 위한 강도 높은 경매 진행 가능성을 시사하지만, 낙찰가가 채무 총액에 미치지 못할 경우 채권자에게 불리할 수 있는 상황입니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

최근 매매 정보에 따르면 해당 아파트의 거래가는 119,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 나타납니다.

이는 감정가 910,000,000원과 큰 차이를 보이며, 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

반대로, 시장 침체로 인해 최근 거래가가 일시적으로 낮게 형성되었을 수도 있으므로, 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

(주의: 제공된 JSON 데이터의 'dealAmount' 값이 '119,000'~'130,000'으로 표기되어 있으나, 일반적인 아파트 실거래가와 큰 차이를 보여, 실제 거래가액은 '1억 1,900만원' ~ '1억 3,000만원'으로 해석하였습니다. 만약 '130,000'이 10,000원 단위의 '130,000만원' 즉 13억원을 의미한다면, 이는 감정가를 상회하는 가격이므로 해석에 주의가 필요합니다.)

6.4. 임대 관계 미상

임차인 현황이 파악되지 않고 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자가 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다.

비록 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 실제 점유 관계는 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 포일동에 위치한 인덕원숲속마을 4단지 아파트입니다.

단지 내 편의시설과 교통 여건은 양호하나, 감정가 대비 낮은 최근 실거래가 및 높은 채무 총액은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

권리상 인수되는 권리는 없어 보이나, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항과 미상인 임대 관계는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 추가 확인이 필요합니다.

감정가와 실제 시장가치 간의 괴리가 크므로, 정확한 시세 조사를 기반으로 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 의왕시라는 수도권 신흥 주거지의 잠재적 가치

* 전용면적 84㎡대의 선호도 높은 주거 면적

* 권리상 인수 부담이 없는 명확한 권리 분석 결과

* 철저한 시세 조사를 통해 감정가 대비 높은 할인율 확보 가능성

9. 예상 입찰가

제시된 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 현재 시장 가치는 감정가(910,000,000원)보다는 최근 실거래가 추이(약 119,000,000원 ~ 130,000,000원)를 반영하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

그러나 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리, 그리고 채무 총액(1,680,000,000원)이 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적인 투자 관점에서 입찰가를 산정해 보았습니다.

낮은 실거래가 수준이 현재 시장가를 반영한다고 가정할 때, 본 건의 적정 입찰가는 150,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이는 현재 시장 상황과 물건의 잠재 가치를 고려한 보수적인 접근이며, 최종 입찰가는 면밀한 시세 재확인, 현장 답사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

채무 총액이 매우 높아 채권자의 회수 가능성을 고려한 입찰 전략 수립도 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.