나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101398 [3] 경기도 의왕시 이동 218-18 가든힐하우스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "의왕역" 북측 근거리에 위치하며 인근은 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로 제반주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 "1호선-의왕역" 이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 (1)제4층 제402호,(2)제3층 제302호,(3)제2층 제203호로서 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 및 벽지 도배 마감 등 창호 : 강화유리 및 하이샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

(1) (2),(3) 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임 ※내부구조 및 이용상황은 별지-건물개황도-참조

설비내역

급배수설비,위생설비,표준전기및 소화설비,난방설비,도시가스공급설비,자주식주차장등이 되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고 평탄한 정방형토지로 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권토지에 별도등기(을구14번 근저당권설정등기) 있으나, 이 건 을구 1번 근저당권설정등기와 동일한 채권임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 의왕시 이동 218-18 가든힐하우스 2층203호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101398 (3)이며, 감정가는 185,000,000원입니다.

토지면적은 21.59㎡ (약 6.53평)이며, 건물면적은 25.79㎡ (약 7.80평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 융창저축은행이며, 본건은 2022년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 해당하는 구분건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의왕시 삼동에 위치한 "의왕역" 북측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 1호선 "의왕역"이 있어 대중교통 이용 여건이 매우 양호한 편입니다.

건물 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 13일 접수된 융창저축은행의 근저당권설정등기(을구 1번)입니다.

등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 유성 임차인이 있으나, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려했을 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 보존, 근저당, 임의경매, 압류 등기 등 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸 대상에 해당합니다.

1.3. 상권분석

본건은 의왕역 인근의 주거지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 동일 건물은 아니나 인근 "청아하우스"(2014년식, 약 4-4.5평)의 경우 2025년 11월 기준 4,000~4,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 이는 본건(2022년식, 약 7.8평)과는 건물 연식 및 면적 차이가 상당하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

본건의 감정가는 185,000,000원으로, 전용면적 25.79㎡(약 7.8평) 기준 평당 약 2372만원 수준으로 평가되었습니다. 이는 비교적 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

의왕역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 물건 취득 시 관련 법규에 따라 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 이는 경매 매수인이 진행해야 하는 일반적인 절차입니다.

건물 등기부 상 을구 14번 근저당권 설정 등기가 있으나, 이는 을구 1번 근저당권과 동일한 채권에 대한 설정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없습니다.

현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 임차 보증금에 대한 부담을 떠안을 염려는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 다세대주택으로 비교적 최신 건물이며, 의왕역 인근이라는 장점과 함께 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 법적으로 인수할 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 안전하게 취득 및 보유할 수 있는 물건입니다.

토지거래허가구역이라는 점은 절차적 고려사항이 있으나, 일반적인 경매 절차 내에서 충분히 해결 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 신축 건물로 하자 보수나 수리 관련 비용 부담이 적어 초기 투자 리스크를 낮출 수 있습니다.

의왕역 역세권에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

권리분석 결과 낙찰자가 인수할 권리 관계가 없어 명도가 완료되면 즉시 활용 가능한 안전성이 높은 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

인수되는 보증금: 0원

현 시세 분석 결과, 본건은 2022년 신축 건물로 인근 2014년식 건물 시세와 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 감정가는 전용면적 25.79㎡(약 7.8평) 기준 평당 약 2372만원 수준으로 평가되었습니다.

주변 시세 및 본건의 신축 연식, 입지 등을 종합적으로 고려 시, 감정가 수준에서 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 185,000,000원 ~ 203,500,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.