나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101398 [2] 경기도 의왕시 이동 218-18 가든힐하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "의왕역" 북측 근거리에 위치하며 인근은 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로 제반주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 "1호선-의왕역" 이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 (1)제4층 제402호,(2)제3층 제302호,(3)제2층 제203호로서 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 및 벽지 도배 마감 등 창호 : 강화유리 및 하이샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

(1) (2),(3) 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임 ※내부구조 및 이용상황은 별지-건물개황도-참조

설비내역

급배수설비,위생설비,표준전기및 소화설비,난방설비,도시가스공급설비,자주식주차장등이 되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고 평탄한 정방형토지로 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권토지에 별도등기(을구14번 근저당권설정등기) 있으나, 이 건 을구 1번 근저당권설정등기와 동일한 채권임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101398 (2)

* 소재지: 경기도 의왕시 이동 218-18 가든힐하우스 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 355,000,000원

* 토지면적: 42.73㎡ (약 12.93 평)

* 건물면적: 51.04㎡ (약 15.44 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 융OOOOO (융창저축은행으로 추정)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "의왕역" 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 1호선 "의왕역"이 근거리에 위치해 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 본건 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 13일자 융창저축은행의 근저당권설정등기 (을구 1번)입니다.

* 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 2022년 04월 13일 (주식회사호산)

* 근저당권: 2022년 04월 13일 (융창저축은행, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정: 2025년 09월 09일 (융창저축은행, 533,296,901원) - 매각으로 소멸

* 압류: 2026년 03월 10일 (의왕시, 징수과-00 0850) - 매각으로 소멸

* 총 등기부채권 금액: 1,680,000,000원

* 주의사항: 대지권 토지에 별도 등기(을구 14번 근저당권설정등기)가 있으나, 이는 본건 을구 1번 근저당권설정등기와 동일한 채권으로 확인되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 07월 03일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 허 의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 본건은 의왕역 인근의 주택가에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 소규모 상업 시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 "청아하우스"(주소: 의왕시 이동 218-60, 2014년 건축)에서 전용면적 14.78㎡ 단위로 430,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 전용면적 13.88㎡ 단위로 400,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

* 해당 거래 사례는 본건과 건물명(가든힐하우스 vs 청아하우스) 및 지번(218-18 vs 218-60)은 다르나, 건축 연도(2014년)가 동일하고 매우 인접해 있어 유사 단지로 볼 수 있습니다.

* 다만, 해당 거래 사례의 면적(약 14평방미터)은 본건의 건물면적(51.04㎡)보다 현저히 작으므로, 단순 비교 시 주의가 필요합니다. 이는 해당 거래가 소형 평형 아파트 또는 오피스텔 등일 가능성을 시사합니다.

* 본건이 속한 가든힐하우스는 건물 등기부상 총 7세대로 구성되어 있습니다. 이는 대단지 상권은 아니지만, 주변 주거 환경으로 인해 기본적인 수요는 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 의왕역 도보 이용 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 구조 및 설비:

* 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층 302호입니다.

* 급배수, 위생, 전기, 소화, 난방, 도시가스 공급 설비가 갖추어져 있습니다.

* 자주식 주차장 이용이 가능합니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2022년 3월 21일 사용 승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2025년 8월 26일 기준, 외국인 토지거래 허가 관련 명시), 거래 시 해당 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 별도등기: 대지권 토지에 별도 등기(을구 14번 근저당권설정등기)가 있으나, 말소기준 권리와 동일 채권으로 인수 부담은 없습니다. 다만, 등기부상 확인되는 사항이므로 주의해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 허 외에 다른 임차인이 있는지, 임대 관계는 어떻게 되는지에 대한 정보가 없어 현장 조사를 통한 확인이 필요합니다.

* 도시계획상 제한: 가축사육제한구역, 대기관리권역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 의왕역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 최근 주변 유사 건물의 소형 평형 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가 대비 시장 가치는 더 높을 가능성이 있습니다.

* 권리 관계는 명확하며, 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 임대 관계 미확인 등은 낙찰 후 고려해야 할 사항입니다.

* 전체적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 의왕역 역세권에 위치하여 교통 편리성이 매우 우수합니다.

* 양호한 주거 환경: 주변이 주택가로 조용하고 쾌적한 주거가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 안전하고 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 최근 거래 사례 대비 경쟁력 있는 감정가: 주변 유사 건물 소형 평형의 거래가를 고려할 때, 본건의 감정가(3억 5,500만원)는 시장 가치 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다. (단, 면적 차이 고려 필요)

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 비교적 최근에 지어져 건물의 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 355,000,000원입니다.

* 주변 유사 건물(청아하우스, 2014년 건축)의 소형 평형(약 14㎡) 실거래가가 400,000,000원에서 430,000,000원에 형성되어 있습니다.

* 본건의 건물 면적(51.04㎡)이 해당 거래 사례의 면적보다 훨씬 크고, 사용 승인일(2022년)이 더 최근이라는 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회하며, 최근 거래 사례의 총액보다도 높을 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 낙찰 후 명확한 권리 확보 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 370,000,000원 ~ 400,000,000원 범위를 제안합니다.

* 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세 동향, 토지거래허가 절차 등을 최종적으로 확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.