나이스옥션 법원경매 청주 2025타경6090 [2] 충청북도 진천군 진천읍 신정리 675-6 천호빌라 101동 3층308호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 '동주초등학교' 북측 인근 및 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '진천상업고등학교' 남측 인근에 위치하는 구분건물(장자마을부영아파트 제301동 제7층 제703호 및 천호빌라 제101동 제3층 제308호)로서, 주위는 각각 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

각각 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

1-1 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브경량철골경사지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제7층 제703호로서, 외 벽 : 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 마감 등임. 바 닥 : 장판 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 임. 2-1 : 철근콘크리트 벽식구조 지상4층 건물 내 제3층 제308호로서, 외 벽 : 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 마감 등임. 바 닥 : 장판 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

1-1 : 아파트로 이용중임. 2-1 : 연립주택으로 이용중임.

설비내역

1-1 : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 2-1 : 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1-1 : 부정형 평지로서, 아파트건부지로 이용중임. 2-1 : 3필 일단의 부정형 평지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1-1 : 북동측으로 왕복 3~4차선의 포장도로에 접함. 2-1 : 남서측으로 왕복 3~4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1.1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 자전거전용도로(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금천중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동주초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(산성초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금천중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동주초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> ■일련번호 2.1 : 도시지역, 자연녹지지역(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-05-15)(중로1-4)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-15)(중로2-9)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진천상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> ■일련번호 2.2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진천상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> ■일련번호 2.4 : 도시지역, 자연녹지지역(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-05-15)(중로1-4)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-15)(중로2-9)(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경6090 (2)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 신정리 675-6 천호빌라 101동 3층308호

용도: 연립주택

감정가: 55,000,000원

토지면적: 87.16㎡ (약 26.37평)

토지지분: 87.159㎡ (전체 토지 지분으로 추정)

건물면적: 59.67㎡ (약 18.05평) (전용면적으로 추정)

건물지분: 59.67㎡ (전용면적으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 황OO (황은준)

건축물 사용승인일: 1994년 9월 17일 (건물등기부 기준)

건축년도 (JSON 데이터 기반): 2001년 (단, 건물등기부상 사용승인일과 차이가 있으며, 천호빌라타운 단지 내 여러 동의 건축년도가 다를 수 있음)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '진천상업고등학교' 남측 인근에 위치함. 주위는 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 남서측으로 왕복 3~4차선 포장도로에 접해 있음. 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

주변 시설

'진천상업고등학교'가 인근에 소재하며, 기타 교육시설, 근린생활시설 접근성이 무난함. 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리

* 을2: 근저당권, 2013-09-27, 진천신용협동조합 (말소기준권리)

* 을4: 근저당권, 2025-08-07, 황은준 (채권 총액 220,000,000원)

* 갑8: 임의경매개시결정, 2025-12-31, 황은준 (사건번호: 2025타경6090)

인수되는 권리

* 상기 기재된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 권리 존재 시 인수 여부 별도 확인 필요.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 건은 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 판단됨. 다만, '감정평가서요약'의 '기타참고사항'에 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요함.

1.3. 상권분석 및 시세

최근 거래 정보 분석 (JSON 데이터 기반)

'천호2' 빌라 단지 (주소상 675-15번지로 확인, 본건은 675-6번지)에서 2026년 7월 말 기준 27.87㎡(약 8.43평) 면적의 연립주택이 1,800만원 ~ 1,900만원에 거래됨. 이는 평당 약 66.3만원 수준임.

2026년 6월 말 기준 84.68㎡(약 25.62평) 면적의 연립주택이 6,900만원에 거래됨. 이는 평당 약 81.5만원 수준임.

시세 분석

본 건은 건물면적 59.67㎡(약 18.05평)로, 최근 거래된 27.87㎡ 면적보다는 크고 84.68㎡ 면적보다는 작음.

면적 대비 가격으로 환산 시, 27.87㎡ 거래가를 적용하면 약 3,955만원 수준, 84.68㎡ 거래가를 적용하면 약 4,863만원 수준으로 추정됨.

감정가(5,500만원)는 최근 거래된 작은 면적의 가격보다는 높고, 큰 면적의 거래가와 비교 시 중간 수준 또는 그 이상에 해당함. 이는 건물의 층수, 향, 상태 등 개별 요인에 따른 가격 차이로 해석될 수 있음.

1.4. 생활정보

주거 편의

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육 환경

'진천상업고등학교'가 인근에 위치하며, '동주초등학교' 등 교육시설 접근성도 양호한 편임.

기타

지역 내 편의시설 및 교통망은 보통 수준으로 평가됨.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계

'물건명세서'상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리 존재 시 인수될 가능성이 있으므로 현장 조사 및 등기부 추가 확인이 필수적임.

임대차 관계

'감정평가서요약'에 '임대관계 미상'으로 표기되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 실제 점유자가 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있으므로 확인 필요.

채무 총액

등기부채권 총액은 약 2.52억원으로, 감정가(5,500만원) 대비 높은 편임. 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍에 위치한 연립주택으로, 교육시설 및 도로 접근성이 양호한 편임. 권리관계 상 복잡한 인수 대상 권리는 없어 보이나, '지상권' 관련 명시 사항에 대한 추가 확인이 반드시 필요함. 최근 실거래가 분석 시, 본 건 면적(59.67㎡)은 중간 정도의 크기이며, 감정가(5,500만원)는 시세 범위를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 정확한 가치는 현장 상태 및 개별 요인에 따라 달라질 수 있음. 매각으로 인한 권리 소멸은 명확해 보이나, 명도 과정 및 지상권 여부에 대한 신중한 검토가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 진천 지역의 주거용 부동산으로서, 안정적인 수요층 확보 가능성이 있음.

* 주변 교육시설 및 교통망 접근성이 양호하여 주거 가치가 있음.

* 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확함 (단, 지상권 예외).

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건의 면적(59.67㎡)에 따른 적정 시장 가치는 약 4,800만원 ~ 5,200만원 수준으로 추정됨. 이는 최근 거래된 84.68㎡ 물건의 평당 단가(약 81.5만원)를 적용했을 때의 가격과 유사한 범위임.

감정가(5,500만원)는 상기 추정 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 낙찰가는 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 4,400만원 ~ 4,950만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

본 보고서의 예상 입찰가는 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 해당 경매 물건의 특성과 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라집니다.

* 최종 예상 입찰가 제안: 48,000,000원 ~ 53,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.