나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50105 [2] 충청북도 청주시 청원구 사천동 229-1 신동아아파트 12동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 지동동 소재 '서청주TG' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 공장등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호1,2 : 일단의 부정형의 토지로서 제조업소 및 사무실부지로 이용중임. 일련번호3 : 부정형의 토지로서 현황 도로임.

인접 도로상태

일련번호1,2 : 일단의 토지로서 본건 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 2~3m의 농로가 소재함. 일련번호3 : 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 일련번호(2) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(남촌지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(3) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(남촌지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호4 - 일반철골구조 기타지붕(철골트러스) 단층으로서, 내,외벽 : 판넬 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임. 일련번호4-1 - 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서, 내,외벽 : 판넬 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임. 일련번호5 - 일반철골구조 (철근)콘크리트(콘크리트슬래브 및 일반철골트러스)지붕 2층으로서, 외 벽 : 판넬 마감등임. 내 벽 : 판넬 및 인테리어, 일부 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

일련번호4 : 창고 및 화장실로 이용중임. 일련번호4-1 : 창고로 이용중임. 일련번호5 : 제조업소 및 사무실등으로 이용중임.

설비내역

일련번호4 : 위생 및 급배수설비가 구비되어 있음. 일련번호5 : 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호5 : 공부상 49,50 양지상에 소재하는것으로 표기되어 있으나, 50번지는 2015년11월10일, 49번지와 합병되어 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50105 (2)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 사천동 229-1 신동아아파트 12동 10층 1006호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.00㎡ (약 12.4평)

토지 지분: 41.00099999999999㎡ (약 12.4평)

건물면적 (전용면적): 84.81㎡ (약 25.6평)

건물 지분: 84.81㎡

1.3. 특이 사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 229-1에 위치한 신동아아파트 12동 10층 1006호입니다. 주변에는 주택가와 함께 사천초등학교, 새터초등학교 등 교육 시설 및 생활 편의를 위한 근린 상가, 대규모 공구 상가 등이 분포하고 있습니다. 감정평가서상 주위 환경으로 농경지, 공장 등이 언급되었으나, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여 주요 도로망과의 연결성이 양호합니다. 버스 이용 편의성을 위해 신동아아파트 정류장이 도보 1분 거리에 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 건이 속한 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장 K-59)에 포함되어 있습니다. 이러한 지역적 특성은 건축 및 개발에 일부 제한을 가할 수 있으며, 특히 청주 비행장 인근으로 소음 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

본 경매는 채권자 신OOO의 신청으로 개시되었으며, 사건번호는 청주지방법원 2026타경50105 (2)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오은영

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/사업일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2026-05-07

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 및 차임에 대한 권리 주장이 제한적이며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2023년 6월 22일 접수된 신한은행 근저당권 (을5, 600,000,000원)

등기부상 채권 총액: 약 3,247,188,604원

총괄적 권리 분석: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 권리 분석 결과

본 건은 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수하는 임차인 보증금은 0원입니다. 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정이므로, 매수인은 소유권만 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 아파트 단지는 사천동 지역에 위치하며, 주변에는 생활 편의를 위한 근린 상가들과 더불어 충북산업용재 유통상가와 같은 대규모 공구 및 전기 상가가 있어 상업 시설 접근성이 양호합니다. 최근 아파트 거래가 활발히 이루어지고 있음을 알 수 있으며, 이는 지역 내 주거 수요가 꾸준함을 시사합니다.

4.2. 지역 개발 현황

(별도의 지역 개발 관련 정보는 제공되지 않았으나, 주변에 공장과 논밭이 혼재되어 있어 향후 도시 개발 계획에 따라 가치가 변동될 가능성이 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 신동아아파트

주소: 충청북도 청주시 청원구 사천동 229-1

사용승인일: 1993년 5월 29일 (준공 30년 이상 경과)

총 동수: 11동 (본건 12동)

총 세대수: 958세대

최고층: 15층

본건 위치: 10층

5.2. 단지 내 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 제공합니다.

5.3. 주차 및 기타 시설

총 주차 대수는 554대 (제공된 '아파트 정보' 섹션 기준)이며, 세대당 약 0.58대의 비율입니다. 주차 공간 부족에 대한 후기가 있으며, 일부 동에만 지하 주차장이 있고 단지 외부 주차 사례가 있다는 점은 참고할 만합니다.

전기차 충전기: 지상 17대, 지하 0대

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 아파트 단지는 1993년에 사용 승인되어 30년 이상 경과한 건물입니다. 따라서 건물의 구조적 안전성, 설비 노후화, 리모델링 필요성 등에 대한 점검이 필요하며, 향후 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.2. 지역적 특성 및 제한사항

* 소음: 본 건은 청주 비행장과 인접한 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당하여, 비행기 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다. 3종 구역의 경우 월 3만원의 보상금이 지급될 수 있으나, 소음 피해 정도는 개인별로 다를 수 있습니다.

* 개발 제한: 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등은 토지 이용 및 개발에 일부 제한을 가할 수 있습니다.

* 주변 환경: 감정평가서상 주위 환경으로 농경지, 공장 등이 언급되어 있어, 일부 환경적 요인(악취, 소음 등)이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 법적 쟁점이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 사천동 신동아아파트 12동 10층으로, 감정가는 2억 2백만원입니다. 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없으며, 등기부상 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 30년 이상 경과한 건물의 노후화 문제와 청주 비행장 인근 소음대책구역에 해당한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로, 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 교통 편의성: 단지 인근 버스 정류장 및 간선도로 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 동일 면적(84.81㎡) 및 층수(10층)의 최근 매매 사례는 2026년 7월 14일에 162,500,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 202,000,000원보다 약 39,500,000원 낮은 금액입니다.

감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰 시에는 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가인 162,500,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 감정가의 80% 최저 입찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.