나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경952 [1] 서울특별시 도봉구 창동 347 창동주공아파트 321동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철 1호선 및 4호선의 환승역인 ""창동역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 지하철 1호선 및 4호선의 환승역인 ""창동역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1990년 9월 6일자로 사용승인된
철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 스라브지붕 지하 1층 지상 15층 건물 내,
제321동 제4층 제402호로서,

외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

대상물건 기호(가)는 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 36미터, 서측 및 남측으로 노폭 20미터, 동측으로 노폭 24미터 내외의 포장도로와 각각 4면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2)
제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경952 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 347 창동주공아파트 321동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 749,000,000원

토지면적: 56.26㎡ (약 17.00평)

토지 지분: 56.26㎡ (약 17.00평)

건물면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

건물 지분: 79.07㎡ (약 23.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (신OOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철 1호선 및 4호선 환승역인 "창동역" 남서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 단독주택, 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 창동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 북측 36미터, 서측 및 남측 20미터, 동측 24미터 내외의 포장도로와 각각 4면이 접하여 차량 접근성이 좋음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 17일 접수된 신한은행 근저당 (을4)임.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당 (2021.11.17, 236,500,000원)

* 용현신용협동조합 근저당 (2022.04.26, 600,000,000원)

* 현대카드 가압류 (2024.03.29, 6,051,382원)

* 국민건강보험공단 압류 (2024.08.07)

* 도봉구(서울특별시) 압류 (2024.12.26)

* 신한은행 임의경매 (2025.03.19, 215,099,077원) - 본 건 (2025타경952)

* 용현신용협동조합 임의경매 (2025.12.04, 2025타경13796)

* 등기부채권 총액: 842,551,382원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 기재된 사항은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-21

* 확정일자: 2025-03-17

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 사항은 없는 것으로 판단됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 대규모 아파트 단지와 더불어 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

* 창동역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달하여 유동인구가 비교적 많아 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 4호선 창동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중이라 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 창동역 주변의 다양한 상업 시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주거 환경: 창동주공아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 기본적인 부대시설이 갖추어져 있음.

* 교육: 주변에 학교들이 위치하여 자녀 교육 환경도 양호할 것으로 예상됨. (다만, 교육환경보호구역 관련 세부 사항은 관할 교육청 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 본 건은 중복사건으로 분류되며, 채권이 유동화된 물건임. 이는 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 경매 진행 과정 및 법적 절차에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 건축 연식: 1990년 9월 6일 사용승인된 아파트로, 준공 후 약 36년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 주변 시설: 인근 지역에 특별한 혐오시설은 현재 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1, 4호선 창동역 초역세권에 위치하여 탁월한 교통 여건을 자랑하며, 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경 또한 양호한 편임. 감정평가액은 7억 4,900만원이나, 최근 실거래가 정보에 따르면 79.07㎡ 면적의 유사 물건이 8억 8,000만원 이상으로 거래되어 시세 대비 잠재적 가치 상승 여력이 충분한 것으로 판단됨. 그러나 중복사건 및 유동화물건으로 인한 복잡한 권리 관계 확인이 필수적이며, 건물의 노후화는 투자 결정 시 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 1, 4호선 환승역인 창동역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높아 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 지역 개발 호재: 창동 신경제중심지 개발 계획 등 서울 동북권의 주요 개발 계획의 수혜 지역에 해당하여 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 최근 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 현재 시장 가치를 반영한 입찰가 산정이 중요함.

최근 실거래가 (79.07㎡ 기준): 880,000,000원 (2026년 6월 10일)

감정가: 749,000,000원

따라서, 상기 시세 정보를 바탕으로 본 건의 예상 입찰가는 약 830,000,000원으로 산정함. 이는 인수할 보증금이 없고, 명도 및 기타 부대 비용을 고려한 추정치임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.