나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5643 [2] 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2는 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 남측 인근에 위치에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼 재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호1,2는 차량출입이 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선"장한평역"이 위 치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됩 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호외 1개호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

기호1은 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관), 기호2는 다세대주택(방 2, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관)으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기호1,2는 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되 어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이 용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

장안동 443-12 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발134m(지반 +건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026. 12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5643 (2)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 20.55㎡ (약 6.22평)

건물면적: 32.37㎡ (약 9.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보, 위반건축물

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

1.2. 2. 교통상황

본건은 차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 "장한평역"이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

1.2. 3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고 창호는 샷시로 되어 있습니다.

본건은 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관)으로 이용 중입니다.

1.2. 4. 설비 내역

급·배수 시설 등 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

1.2. 5. 토지 이용 현황

토지는 대체로 평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 6. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 부지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 이 외에 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태입니다 (2025.10.20까지 아파트 등 용도, 외국인 등 대상으로는 2025.8.26.~2026.8.25.까지 지정).

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 황귀녀 (2018.06.26)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 황귀녀 (2019.09.20)

* 주택임차권: 배혜민 (2021.04.23 전입/확정), 보증금 225,000,000원, 차임 0원. 대항력 있음, 인수.

* 가압류: 이유진 (2024.07.17), 145,000,000원 (말소기준권리)

* 압류: 동대문구 (2025.10.16), 세무과 (말소)

* 강제경매: 배혜민 (2025.11.07), 225,000,000원 (채권자, 말소)

1.3. 2. 말소기준권리

이유진 앞으로 된 가압류 (2024.07.17)가 말소기준권리입니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

선순위 주택임차권인 배혜민 씨의 임차권은 대항력이 있어 인수됩니다. 배당신고일자(2025.04.28)가 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 보증금 225,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 4. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 가압류(이유진), 압류(동대문구), 강제경매(배혜민)는 매각으로 인해 말소됩니다.

1.3. 5. 임차인 현황

* 임차인: 배혜민

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-04-23

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 표기됨. (총 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 인수해야 하므로 주의 필요)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 건물 정보

본 물건은 "코지그린빌"이라는 명칭의 다세대주택으로, 2018년 6월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.4. 2. 주변 시세 동향

최근 주변의 유사한 다세대, 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2026년 7월 4일, 장안동 439-19 (장안하이빌, 다세대, 2014년식) 58.25㎡ (약 17.62평)이 380,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 2,156만원 수준입니다.

* 본 물건의 건물면적은 32.37㎡ (약 9.79평)입니다.

* 위 유사 물건의 평당 단가를 적용하여 추정 시세 산출 시, 약 9.79평 * 2156만원/평 = 약 211,072,400원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가 295,000,000원 대비 낮은 시세입니다. 감정가 산정 시점, 개별 물건의 상태, 층수, 향 등 차이 고려 필요.

1.4. 3. 상권 특징

주거 밀집 지역으로 다세대, 단독주택, 아파트 등이 혼재하며, 근린생활시설 및 학교가 인접하여 주거 편의성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 장한평역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거지 인근으로 통상적인 편의시설(마트, 병원, 음식점 등) 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 교육 환경

본건 남측 인근에 장평중학교가 위치하고 있으며, 주변에 다른 학교들도 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 3. 주변 혐오시설

인근 지역에 혐오시설(장례식장, 쓰레기 소각장, 납골당 등)이 있는지 여부는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 위반건축물

집합건축물대장 상 '위반건축물(패널 주거 무단증축)'로 등재되어 있습니다. 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재나 재산권 행사상의 불이익을 초래할 수 있습니다.

1.6. 2. 선순위 임차인 인수 부담

대항력 있는 선순위 임차인 배혜민 씨의 보증금 225,000,000원을 인수해야 하므로, 총 취득 비용이 높아지는 점은 큰 부담 요인입니다.

1.6. 3. 감정가 대비 시세

주변 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 위반건축물 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다는 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 장안동 역세권에 위치하고 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 하지만, 2억 2천 5백만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담과 위반건축물 등재라는 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 장안동 역세권이라는 우수한 입지 조건.

* 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물이라는 점.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대 (단, 현재 시세 및 리스크 요인 고려 필요).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 295,000,000원

* 건물면적 (약 9.79평) 기준 추정 시세: 약 211,000,000원 (주변 유사 다세대주택 거래 사례 기반)

* 인수 보증금 (배혜민): 225,000,000원

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

(감정가 - 인수 보증금) = 295,000,000원 - 225,000,000원 = 70,000,000원

리스크 요인(위반건축물, 상대적으로 낮은 시세 추정치)을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 : 75,000,000원

총 예상 취득 비용: 입찰가 75,000,000원 + 인수 보증금 225,000,000원 = 300,000,000원.

이 금액은 감정가(295,000,000원)를 소폭 상회하나, 위반건축물 등 리스크를 감안하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.