나이스옥션 법원경매 부천 2026타경7 [1] 경기도 부천시 원미구 소사동 36-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각
감정평가서 및 현황조사서는 중복사건인 2025타경35495호 사건에서 원용함
본건 건물 4층 부분은 공부상 철근콘크리트조 경사슬래브지붕이나, 현황은 대부분 경량철골조 판넬지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경7 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 소사동 36-6

물건종별: 다가구주택

감정가: 682,514,090원

토지면적: 113.30㎡ (약 34.26평)

건물면적: 244.43㎡ (약 73.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 다수 존재. 공부상 지붕/구조와 현황 불일치 (4층).

1.1. 입지조건

소재지: 경기도 부천시 원미구 소사동에 위치하고 있습니다.

교통: 물건지 인근에 소사역(지하철 1호선, 서해선) 및 다수의 버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주변환경: 소사동 지역은 주거 밀집 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 지역입니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 9일 접수된 주식회사 우리카드 강제경매 개시결정 (채권액 46,595,639원)입니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (등기부 요약상 별도의 인수 대상 권리는 명시되어 있지 않습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: J

* 전입일자: 2023년 5월 3일

* 대항력: 있음

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있어, 향후 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 각별한 주의가 요구됩니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

* 전입일자: 2020년 6월 3일

* 확정일자: 2020년 5월 13일

* 배당신고일자: 2026년 1월 13일

* 대항력: 있음

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 임차인: 박

* 전입일자: 2023년 5월 3일

* 대항력: 있음

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

인수 보증금 합계: 0원. (총 임차보증금 190,000,000원)

* 비고: 상기 임차인들은 모두 대항력을 보유하고 있습니다. 법원 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어, 경매 배당을 통해 보증금이 모두 변제될 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 순위 및 실제 배당 금액에 따라 낙찰자가 임차보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 상존합니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 J 임차인으로 인한 리스크가 가장 크다고 판단됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 소사동은 주거 지역의 특성이 강하며, 인근에 재래시장, 소규모 상점, 생활 편의시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

상권 활성화: 일반적인 주거 지역 상권으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 업종 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 재래시장(소사종합시장), 소규모 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 교육시설: 인근에 소사초등학교, 소사중학교, 부천고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 총 3명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 이들의 보증금 중 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히, 보증금 및 차임이 미상인 J 임차인으로 인한 인수 위험은 매우 높은 편입니다.

건축물 현황과 공부상 불일치: 본건 건물 4층 부분의 경우, 공부상 등기부에는 철근콘크리트조 경사슬래브 지붕으로 되어 있으나, 실제 현황은 대부분 경량철골조 판넬 지붕으로 확인됩니다. 이는 추후 건물 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있으며, 재산권 행사 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

중복 사건: 동일한 물건에 대한 중복 사건(2025타경35495호)이 존재하므로, 관련 서류 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 소사동에 위치한 다가구주택으로, 감정평가는 6억 8천만원대입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 3명의 대항력 있는 임차인 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로 인한 잠재적 부담은 반드시 고려해야 합니다.

더불어, 건축물 현황과 공부상의 불일치 문제는 향후 명도 및 관리 측면에서 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 현재 물건의 감정가와 더불어, 상기 명시된 위험 요소들을 해소하고 수익을 창출할 수 있는지를 종합적으로 판단해야 합니다.

대항력 있는 임차인들의 보증금 문제를 해결하고, 4층의 구조 불일치 문제를 보완하여 건물 가치를 재평가할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다.

지역의 부동산 시세 및 임대 수요에 대한 면밀한 조사를 통해 수익성을 가늠해 볼 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 본건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 이를 직접적으로 공제할 금액은 없습니다.

그러나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인들, 특히 보증금 및 차임이 미상인 J 임차인으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험은 매우 크므로, 이러한 위험 요인을 충분히 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세, 임대차 시장 동향, 그리고 상기 명시된 리스크에 대한 추가적인 분석 및 전문가의 의견이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.