나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123156 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1026-33 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 1026-33번지에 소재하는 <서울남사초등학교> 남측 인근에 위치하는 상가주택(토지건물)으로, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

주거용 건부지로 이용중인 정방형 평지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트, 연와조 평슬래브지붕 4층, 근린생활시설 및 주택으로서
외벽 : 적벽돌 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 상가
2-4층 : 주택
지하층 : 미상

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

부합물 및 종물

의견서 및 내부구조도 참조 요망.

공부와의 차이

의견서 및 내부구조도 참조 요망.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경123156 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 1026-33

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,683,116,797원

* 토지면적: 125.20㎡ (약 37.87평)

* 건물면적: 273.05㎡ (약 82.62평)

* 건물 제시외면적: 33.93㎡ (약 10.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 사당동 1026-33번지에 위치하며, 서울남사초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트, 연와조 평슬래브 지붕의 4층 건물로, 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 1층은 상가, 2-4층은 주택으로 사용되고 있으며, 지하층은 이용상태 미상입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 상속, 증여 등의 변동이 있었습니다.

* 갑구 4번: 2022년 10월 6일, 이현숙 앞으로 이대재 지분에 대한 가처분 등기 (인수)

* 갑구 5번: 2024년 11월 26일, 김민수 앞으로 이대재 지분에 대한 강제경매 개시 결정 (말소기준권리, 말소)

* 갑구 6번: 2025년 4월 17일, 김봉일 앞으로 강제경매 개시 결정 (말소)

* 갑구 7번: 2026년 2월 3일, 이현숙 앞으로 임의경매 개시 결정 (말소)

* 토지 등기부 채권 총액: 0원 (단, 가처분 채권액은 미기재)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전, 상속, 증여 등의 변동이 있었습니다.

* 을구 3번: 2024년 5월 16일, 김민수 앞으로 주택임차권 등기 (보증금 200,000,000원, 전입 2020.08.28, 확정 2020.08.14, 인수)

* 갑구 4번: 2022년 10월 6일, 이현숙 앞으로 이대재 지분에 대한 가처분 등기 (인수)

* 갑구 5번: 2024년 11월 26일, 김민수 앞으로 강제경매 개시 결정 (말소기준권리, 말소)

* 갑구 6번: 2025년 4월 17일, 김봉일 앞으로 강제경매 개시 결정 (말소)

* 갑구 7번: 2026년 2월 3일, 이현숙 앞으로 임의경매 개시 결정 (말소)

* 건물 등기부 채권 총액: 200,000,000원

1.2. 2. 임차인 현황

* 권종오: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-24, 대항력 있음.

* 김민수: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-28, 확정일자 2020-08-14, 배당신고일자 2024-05-16, 대항력 있음. (물건명세서상 매수인이 인수해야 할 보증금 200,000,000원)

* 성병훈: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-07, 확정일자 2021-09-07, 배당신고일자 2025-01-31, 대항력 있음.

* 신동원: 보증금 5,000,000원, 차임 330,000원, 전입일자 2011-11-02, 대항력 있음.

* 유원재: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-07-31, 확정일자 2017-08-07, 배당신고일자 2024-12-12, 대항력 있음.

* 주식회사뮤즈온컴퍼니: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-25, 대항력 있음.

* 주정란: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2019-07-16, 배당신고일자 2026-03-12, 대항력 있음.

주의사항: 상기 임차인 중 김민수 씨는 대항력이 있으며, 보증금 200,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상인 임차인은 없으나, 보증금 액수가 큰 임차인이 존재하므로 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (물건명세서상 해당 보증금은 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있음)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

최근 주변 연립, 다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2026년 7월, 사당동 169-10번지 '조은빌라B' (다세대, 49.22㎡) 28,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 568,900원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 7월, 사당동 449-24번지 '청구맨션빌라' (연립, 115.11㎡) 82,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 712,320원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 7월, 사당동 300-23번지 '성원빌라' (다세대, 56.54㎡) 54,400만원에 거래되었습니다. 이는 약 962,150원/㎡ 수준입니다.

분석된 자료들을 종합해 볼 때, 유사한 면적의 다세대 및 연립 주택들이 56만원/㎡에서 96만원/㎡ 수준으로 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다. 본 건은 근린주택으로 상가와 주택이 혼합된 용도이며, 토지 및 건물 면적이 비교적 넓어 개별 단위 거래 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 주변 시세 수준을 고려할 때, 감정가 16.83억원 대비 시장 가치가 더 높게 형성될 가능성도 존재합니다.

1.3. 2. 혐오시설 조사

본 물건의 소재지 주변에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등) 분포 여부를 조사한 결과, 직접적으로 인접한 지역에서는 특이사항이 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 존재 여부는 현장 답사 및 관련 기관 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울남사초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 등기부상 을구 3번 김민수 임차인의 보증금 200,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 증가할 수 있습니다.

* 가처분 등기: 갑구 4번 가처분 등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 이는 추후 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 중복/병합 사건: 본 건은 중복 및 중복 병합 사건으로, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 준공 연도(1990년)를 고려할 때 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 사당동에 위치한 근린주택으로, 초등학교 및 대중교통 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 2억원에 달하는 인수 보증금 발생 가능성이 있는 임차인이 존재하며, 소멸되지 않는 가처분 등기 또한 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가는 16.83억원이나, 주변 시세 분석 결과 시장 가치가 더 높을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 동작구 사당동이라는 위치적 장점과 초등학교 및 대중교통 접근성은 향후 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

* 근린주택의 활용성: 상가와 주택이 혼합된 용도로, 다양한 수익 창출이 가능한 점이 매력적입니다.

* 상승 가능 시장: 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 시장의 재평가 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,683,116,797원입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인인 김민수 임차인의 보증금 200,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 이를 고려한 실질적인 투자 비용을 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 보수적으로 산정할 수 있습니다.

산술적으로는 1,683,116,797원 - 200,000,000원 = 1,483,116,797원으로 계산됩니다.

하지만 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치가 감정가 이상으로 평가될 여지가 있어, 경쟁 입찰 시에는 이보다 높게 형성될 가능성도 있습니다. 인수되는 보증금을 감안하여 총 지출 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 14.8억원 ~ 16.0억원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.