나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13811 [2] 서울특별시 성북구 돈암동 609-1 한신,한진아파트내상가 411동 1층3105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈암동소재 '우촌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 대규모 아파트 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 3층건물로 외벽: 외장석재붙임마감등 내벽: 벽지붙임 일부타일붙임 창호: 샷시창호 .

이용상태

기호(1): 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개업소), 현황: 순결한곱창 기호(2): 공부상 제2종근린생활시설(교습소)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사의 부정형으로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 왕복 2차선 공도로 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-04-18 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2019-07-25) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2025-04-18) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역 (후방지역:500m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역 (2016-11-24) (주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건축도면 1층 평면도에는 호수가 미기재 되어 있고 방문시 이해관계인 폐문부재였던 관계로, 본건 위치 확인은 본건 건물1층 복도에 부착된 점포별 용도 및 면적표, 상가 전면 상단 현황 호수표기, 인근주민 탐문 등에 의거 확인하였으니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

등기부상으로는 3105호로 되어 있으나 실제 현장에서는 105호로 부르고 있음(현황조사서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13811 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (정보 종합)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 성북구 성북로4길 52 (돈암동, 한신·한진아파트 내 상가 411동 1층 3105호) (현장에서는 105호로 통용)

* 용도: 공부상 제2종 근린생활시설 (부동산중개업소, 교습소), 현황: 순결한곱창 (음식점)

* 건물 면적: 전용면적 50.03㎡ (약 15.13평)

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 34.77㎡ (약 10.52평)

* 토지 이용 상태: 남서측 하향 완경사의 부정형으로, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 181,000,000원

* 총 토지 면적: 34.77㎡ (약 10.52평)

* 총 건물 면적: 50.03㎡ (약 15.13평)

* 제시외 면적: 토지 0㎡, 건물 0㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 '우촌초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 대규모 아파트 단지와 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 본 건의 말소기준권리는 2008년 8월 4일 접수된 중소기업은행 근저당권(192,000,000원)입니다.

* 등기부상 채권 총액은 258,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김은수 (성만 표기: 김 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2023년 4월 7일

* 배당신고일자: 2025년 12월 16일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 제시된 정보 상, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

* 공부상 용도는 제2종 근린생활시설 (부동산중개업소, 교습소)로 되어 있습니다.

* 현재 현황은 '순결한곱창'이라는 상호의 음식점으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 대규모 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 및 인근 거주민을 주요 고객층으로 할 수 있습니다.

* 주변에 학교가 있어 학원 등 교육 관련 시설의 입지도 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 본 건 인근에 우촌초등학교가 위치하고 있습니다.

* 또한, '상대보호구역' 및 '절대보호구역'으로 지정된 교육환경 보호 구역 내에 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 관련

* 등기부상 호수(3105호)와 실제 현장에서 통용되는 호수(105호)가 상이하므로, 현장 확인 시 유의가 필요합니다.

* 본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

6.2. 법규 및 규제

* 본 건 토지는 도시지역, 제1종 및 제3종 일반주거지역에 속하며, 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 각종 교육환경 보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역, 제한보호구역), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등 용도 관련, 지정기간 상이) 등이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 시내 대규모 아파트 단지 내 상가로, 입지가 양호하며 유동화 물건으로서의 특성을 지닙니다.

* 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있으며, 호수 표기상의 혼란이 존재하나, 이는 현장 답사를 통해 명확히 파악될 수 있습니다.

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하지만, 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 다수의 토지이용계획상 규제가 존재하나, 상업용 부동산으로서 활용 가치는 충분하다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 고정 수요 확보 가능성.

* 향후 시세 상승 잠재력이 있는 지역.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 활용이 비교적 용이할 것으로 예상.

* 현황 업종(음식점)을 유지하거나, 주변 환경에 적합한 업종으로 변경하여 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 181,000,000원을 기준으로 하며, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다.

* 주변 시세, 물건의 현황, 권리 분석 결과 및 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 안정적인 입찰을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 전문가와의 상담 및 추가적인 현장 조사를 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.