나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50009 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 2층230호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 1(가), 2(나), 3(다)는 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재‘남악모아엘가아파트’ 서측 인근, 4(라)는 '전라남도청' 남측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔, 아파트단지, 상업용부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임.

교통상황

본건 1(가), 2(나), 3(다),4(라)까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층,지상19층 건물 중 1층 134호,140호,2층 230호로서 외벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅, 창호 : 샤시창호임. 본건 4(라) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상16층 건물 중 1층 113호로서 외벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅,강화유리 등 마감 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1(가) : 판매시설(꽃길유니공인중개사사무소)임. 본건 2(나) : 판매시설임. 본건 3(다) : 제1종근린생활시설임. 본건 4(라) : 제2종근린생활시설(영네일)임.

설비내역

본건 1(가),2(나) 3(다) : 일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 본건 4(라) : 일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비,기계식주차설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 가장형 평지의 상가 및 공동주택부지임. 본건 4(라) : 세장형 평지의 상가 및 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 동측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 20m의 아스팔트포장도로에 3면이 접함. 본건4(라) : 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로 및 서측 및 북측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 준주거지역(2013-12-31)(준주거지역),도시계획구역(남악신도시)지구단위계획구역 (2022-09-01)(남악지구,대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-31)(접합),중로1류(폭20m~25m) (2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법> 본건 4(라) : 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m) (2013-12-31)(접합 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 없음. 본건 4(라) :귀 의뢰목록상 소재지번이 남악리 2250,2251번지 양지상으로 되어있으나 토지대장상 2019.02.27일자로 2250번지로 합병되어 현재 남악리 2250번지에 소재하며, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 '영네일'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2026타경50009 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 291,000,000원

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 2층230호

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕, 지하1층, 지상19층 건물 중 2층 230호. 외벽은 돌붙임, 몰탈위페인팅 마감, 창호는 샤시창호임.

이용상태: 제1종근린생활시설 (본건 3(다) 해당)

설비내역: 일반적인 급배수, 위생, 소방, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등이 구비됨.

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 46.39㎡ (약 14.03평)

토지지분: 46.3948㎡ (약 14.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 93.89㎡ (약 28.40평)

건물지분: 93.891㎡ (약 28.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘남악모아엘가아파트’ 서측 인근에 위치.

주위환경: 오피스텔, 아파트단지, 상업용부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

교통상황: 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

인접 도로상태: 동측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 3면이 접함.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획: 준주거지역, 도시계획구역(남악신도시) 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭20m~25m), 가축사육제한구역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 자료에 임차인에 대한 상세 내용은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

소유권 보존: 도휘주식회사 (등기접수일: 2017-04-17)

근저당권 (말소기준권리): 엠씨아이대부주식회사 (등기접수일: 2018-09-28, 채권최고액: 1,118,000,000원)

근저당권부채권근질권설정: 느티나무제사차유한회사 (등기접수일: 2025-02-20, 채권최고액: 1,118,000,000원)

임의경매: 엠씨아이대부 (등기접수일: 2026-01-13, 채권금액: 1,410,928,629원)

3.3. 인수 및 소멸 권리

등기부등본상의 권리 내역을 보면, 말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당권보다 후순위 권리들은 경매 절차에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자는 대부분의 권리를 인수하지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 남악신도시는 전라남도청 이전과 함께 행정 및 상업 기능이 집적된 지역입니다. 주거와 상업 시설이 혼재된 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 상업 활동 가능성

오피스텔, 아파트 단지, 상업용 부동산 등이 밀집한 지역으로, 근린상가로서의 기본적인 수요가 존재합니다. 주변 상업 시설과의 연계를 통한 영업 활동이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 이용

인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

주거 및 상업지대 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 근거리에 존재할 것으로 보입니다. 상세 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건 2층 230호(3(다) 해당)의 경우, 제공된 감정평가서 요약에 '공부와의 차이: 없음'으로 명시되어 있습니다. (참고: 4(라)의 경우 공부와의 차이가 있으나 본건과는 무관함)

6.2. 기타 특이사항

* 검색 결과, 남악신도시 지역 내 혐오시설로 의심되는 시설은 확인되지 않았습니다.

* 남악신도시는 도시 계획에 따라 조성되었으나, 일부 상권의 공실률 증가 및 침체에 대한 우려가 있는 보도도 존재합니다. 이는 향후 상가 운영 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 행정 및 상업 기능이 집적된 남악신도시에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 여건이 양호한 편입니다. 임차인 인수 부담이 없고, 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 지역 상권의 전반적인 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 행정타운 및 주거 밀집 지역에 위치하여 근린상가로서의 기본적인 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 외 권리 소멸로 인한 권리관계의 명확성.

* 잠재적 개발 가치: 남악신도시 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 최근 거래 사례, 임대 현황, 향후 시장 전망 등 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 감정가 291,000,000원을 참고하여, 향후 추가적인 조사 및 분석을 통해 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.