나이스옥션 법원경매 목포 2026타경18 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치한 "남악도휘에드가7차오피스텔 제1층 제105호 외 5개호" 로서, 주위는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 6-바) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 중 제1층 제105, 107, 109, 110, 117, 118호로서, 외벽 : 인조석 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리임.

이용상태

일련번호 1-가), 2-나), 5-마), 6-바) 근린생활시설(현 "공실")임. 일련번호 3-다), 4-라) 근린생활시설임.

설비내역

본건은 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형 평지이며, 오피스텔 및 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 5-마), 6-바)는 벽체 구분 없이 이용중인 "튼상가" 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 3. 물건 기본 정보

1.1. 소재지및현황

2. 3. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 107호에 위치한 근린상가입니다.

1.2. 건물및토지정보

2. 3. 토지 면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

3. 건물 면적: 42.78㎡ (약 12.94평)

4. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 매각정보

2. 3. 사건번호: 목포지원 2026타경18 (2)

4. 감정가: 311,000,000원

5. 경매 구분: 부동산 임의 경매

6. 채권자: 남OOOOOO

7. 특이사항: 공동 담보 물건입니다.

2. 입지조건

2. 3. 주변 환경

2. 3. 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 노선 상가지대입니다. 본건 토지는 오피스텔 및 상업용 건물 부지입니다.

2.2. 교통상황

2. 3. 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 북측으로 약 50m, 남측으로 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

2. 3. 임차인현황

2. 3. * 임차인: 양

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-06

대항력: 없음

비고: 권리 분석상 대항력 없음.

2. 4. * 임차인: 주식회사키움건설

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-15

대항력: 없음

비고: 권리 분석상 대항력 없음.

2. 5. 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 인수되는권리

2. 3. 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 등기부요약

2. 3. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2015년 8월 27일 접수된 목포동부새마을금고의 근저당권입니다.

4. 등기부채권 총액은 약 2,483,000,000원입니다.

5. 본 경매는 채권자 남악새마을금고에 의해 신청되었으며, 해당 경매 개시 결정 등기는 말소 예정입니다.

4. 상권분석

2. 3. 지역상권특성

2. 3. 본건이 소재한 남악리는 전라남도청 이전 이후 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로, 주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

2. 4. 주변상가이용현황

2. 3. 본건은 근린생활시설로, 일부 호실은 현재 공실 상태이며, 일부는 벽체 구분 없이 "튼상가"로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

5. 생활정보

2. 3. 편의시설

2. 3. 인근 지역에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.)

2. 4. 주변공공시설

2. 3. 전라남도청이 인근에 위치하여 행정 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적리스크

2. 3. 미납관리비

2. 3. 2026년 1월 기준 미납 관리비 2,090,340원이 발생되어 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 인수될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

2. 4. 공실가능성

2. 3. 감정평가서상 일부 호실이 공실 상태임을 감안할 때, 본 건물의 공실 리스크를 고려하여 임대 수익률을 산정해야 합니다.

2. 5. 법적권리문제

2. 3. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 현황 조사 보고서 상 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 명도에 따른 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합의견

2. 3. 본 물건은 전라남도청 인근의 노선 상가지대에 위치한 근린상가로서, 행정 및 교통 접근성이 양호한 입지입니다. 다만, 미납 관리비 발생 및 일부 공실 상태는 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 등기부상 권리관계는 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

2. 3. 전라남도청을 배후로 하는 상업지역에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 기대됩니다.

4. 토지와 건물을 일괄 매각받아 활용 가치가 높습니다.

5. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상입찰가

2. 3. 감정가: 311,000,000원

4. 인수되는 임차 보증금: 0원

5. 미납 관리비 (확인 필요): 2,090,340원

6. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 명도 예상 비용, 수리비, 세금 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 하되, 위 고려 사항을 반영하여 신중하게 산정하는 것이 바람직합니다.

외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 시설, 혐오시설 등에 대한 조사는 본 보고서 작성 범위를 벗어나므로 진행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.