나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50009 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층140호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 1(가), 2(나), 3(다)는 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재‘남악모아엘가아파트’ 서측 인근, 4(라)는 '전라남도청' 남측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔, 아파트단지, 상업용부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임.

교통상황

본건 1(가), 2(나), 3(다),4(라)까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층,지상19층 건물 중 1층 134호,140호,2층 230호로서 외벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅, 창호 : 샤시창호임. 본건 4(라) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상16층 건물 중 1층 113호로서 외벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅,강화유리 등 마감 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1(가) : 판매시설(꽃길유니공인중개사사무소)임. 본건 2(나) : 판매시설임. 본건 3(다) : 제1종근린생활시설임. 본건 4(라) : 제2종근린생활시설(영네일)임.

설비내역

본건 1(가),2(나) 3(다) : 일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 본건 4(라) : 일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비,기계식주차설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 가장형 평지의 상가 및 공동주택부지임. 본건 4(라) : 세장형 평지의 상가 및 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 동측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 20m의 아스팔트포장도로에 3면이 접함. 본건4(라) : 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로 및 서측 및 북측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 준주거지역(2013-12-31)(준주거지역),도시계획구역(남악신도시)지구단위계획구역 (2022-09-01)(남악지구,대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-31)(접합),중로1류(폭20m~25m) (2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법> 본건 4(라) : 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m) (2013-12-31)(접합 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 없음. 본건 4(라) :귀 의뢰목록상 소재지번이 남악리 2250,2251번지 양지상으로 되어있으나 토지대장상 2019.02.27일자로 2250번지로 합병되어 현재 남악리 2250번지에 소재하며, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 '영네일'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 목포지원 2026타경50009 (2)

3. 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층140호

4. 용도: 판매시설

5. 감정가: 456,000,000원

6. 토지 면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

7. 건물 면적: 58.65㎡ (약 17.74평)

8. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (엠OOOOOOOOOO)

1. 2입지조건

2. 1.2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘남악모아엘가아파트’ 서측 인근, ‘전라남도청’ 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 아파트단지, 상업용부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.

3. 1.2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 1.2.3. 건물의 구조 및 상태

* 본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상19층 건물 중 1층 140호에 해당합니다.

* 외벽은 돌붙임, 몰탈위페인팅 마감이며, 창호는 샤시창호입니다.

5. 1.2.4. 토지 이용 현황

* 가장형 평지의 상가 및 공동주택 부지입니다.

* 동측 약 20m, 서측 약 35m, 북측 약 20m 폭의 아스팔트 포장도로에 3면이 접해 있습니다.

6. 1.2.5. 지역 지구 및 토지 이용 계획

* 준주거지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역에 속합니다.

* 대로1류, 중로1류 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1. 3권리분석

2. 1.3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018년 9월 28일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 본건 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 도휘주식회사 (2017.04.17)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2018.09.28, 1,118,000,000원)

* 근저당권부채권근질권: 느티나무제사차유한회사 (2025.02.20, 1,118,000,000원) - 말소

* 임의경매: 엠씨아이대부 (2026.01.13, 1,410,928,629원) - 말소

* 압류: 목포세무서장 (2026.02.02) - 말소

3. 1.3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인으로 인해 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1. 4상권분석

2. 1.4.1. 주변 상업 환경

* 남악신도시는 전라남도청 이전과 함께 조성된 계획도시로, 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 오피스텔, 아파트 단지, 각종 상업시설이 밀집되어 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

3. 1.4.2. 본건의 입지 강점

* 전라남도청이 남측 인근에 위치하여 공공기관 방문객 및 종사자 수요가 기대됩니다.

* 주변 아파트 단지 및 오피스텔 이용객을 대상으로 한 판매시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 대로변에 인접하고 3면이 도로에 접하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

1. 5생활정보

2. 1.5.1. 교통 및 접근성

* 차량으로 주요 도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

3. 1.5.2. 편의 및 생활 인프라

* 주변에 아파트단지, 오피스텔, 상업지구가 형성되어 있어 은행, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 남악로타리 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.

4. 1.5.3. 주변 환경 (혐오시설 조사)

* 주변을 종합적으로 조사한 결과, 본 물건지로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1. 6잠재적 리스크

2. 1.6.1. 공실 리스크

* 판매시설로서 상권 활성화 정도 및 경쟁 점포 현황에 따라 공실 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 계약 체결 시 임차인의 신용도 및 사업 영위 능력 등을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 1.6.2. 지역 규제

* 택지개발지구, 가축사육제한구역 등의 지역 지정에 따른 향후 개발 및 이용에 대한 제약 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 1.6.3. 공사 및 건물 노후도

* 건축물 자체의 노후도 및 유지보수 상태, 주변 건설 공사 진행 여부 등에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1. 7종합 의견

2. 본 물건은 남악신도시의 핵심 지역에 위치한 판매시설로서, 전라남도청 등 배후수요가 풍부한 입지를 자랑합니다.

3. 권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 명도 및 권리상의 문제가 거의 없을 것으로 예상됩니다.

4. 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전과 함께 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 적정 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

6. 최근 남악신도시는 젊은층의 유입과 함께 상권이 활성화되는 추세이나, 일부 지역의 상권 침체 가능성도 존재하므로 시장 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

1. 8투자 포인트

2. 남악신도시 핵심 상권 내 위치 및 전라남도청 인접.

3. 부동산 임의경매로 권리관계 명확, 소멸주의 적용.

4. 인수되는 임차보증금 없음.

5. 준주거지역 및 지구단위계획구역 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

6. 다양한 업종 유치 가능한 판매시설 용도.

1. 9예상 입찰가

2. 감정가: 456,000,000원

3. 인수 보증금: 0원

4. 본 건의 적정 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본 건의 향후 임대 수익률 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

5. 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 낙찰가율을 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.