나이스옥션 법원경매 목포 2026타경18 [5] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치한 "남악도휘에드가7차오피스텔 제1층 제105호 외 5개호" 로서, 주위는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 6-바) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 중 제1층 제105, 107, 109, 110, 117, 118호로서, 외벽 : 인조석 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리임.

이용상태

일련번호 1-가), 2-나), 5-마), 6-바) 근린생활시설(현 "공실")임. 일련번호 3-다), 4-라) 근린생활시설임.

설비내역

본건은 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형 평지이며, 오피스텔 및 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 5-마), 6-바)는 벽체 구분 없이 이용중인 "튼상가" 임.

물건 비고

118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'이나 도면에 의해 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별로 통로가 확보되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 117호에 소재하고 있습니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 664,000,000원입니다.

토지 면적은 20.71㎡ (약 6.26평)이며, 토지 지분은 20.7146㎡ (약 6.26평)입니다.

건물 면적은 130.38㎡ (약 39.44평)이며, 건물 지분은 130.38㎡ (약 39.44평)입니다.

토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 경매 개요

사건번호는 목포지원 2026타경18 (5)입니다.

용도는 근린상가이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 남OOOOOO입니다.

등기부상 총 채권액은 2,483,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치한 "남악도휘에드가7차오피스텔" 내에 자리 잡고 있으며, 주위는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 8월 27일 접수된 목포동부새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 말소 예정 권리로는 목포동부새마을금고 근저당권 (1,950,000,000원) 및 남악새마을금고 근저당권 (533,000,000원)이 있습니다.

경매개시결정 등기(남악새마을금고, 392,433,764원)도 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

주의: 임대차 관계가 미상으로 보증금 및 차임이 확인되지 않으므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 실제 현황 조사를 통해 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 전라남도청 인근의 주요 노선 상가지대에 위치하여 행정기관 종사자 및 관련 업계 종사자를 대상으로 한 잠재 수요가 높은 지역입니다. 오피스텔 건물 내 상가로서, 지역 내 직장인 및 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

4.2. 활용 방안

118호와 벽체 구분 없이 하나의 '튼상가'로 이용 중이나, 도면에 의해 특정 및 경계 복원이 용이하므로 공간 활용에 큰 제약은 없을 것으로 보입니다. 신규 임차인 유치를 위해 업종 경쟁력 확보 및 차별화 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

전라남도청이 인근에 위치하여 행정 관련 시설 이용이 편리하며, 상업지대 내에 있어 다양한 편의시설을 이용하기 용이합니다.

5.2. 대중교통

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2026년 1월 기준, 8,471,750원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 납부 현황을 확인하고 예상 입찰가에 반영해야 합니다.

6.2. 특수 물건 형태 (튼상가)

118호와 구분 없이 '튼상가'로 이용 중인 점은 추후 공간 분할 시 추가적인 공사 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 다만, 도면상 특정이 용이하고 경계 복원이 가능하여 심각한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 공실 위험

일부 호실이 현재 '공실' 상태로 파악되어, 신규 임차인 모집 시 공실 장기화의 위험성을 고려해야 합니다.

6.4. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물에 대한 경매 진행 상황이나 채권자의 추가적인 권리 행사 가능성에 대해 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도청 인근의 주요 상권에 위치한 근린상가로서, 안정적인 배후 수요와 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 명확하여 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 미납 관리비, '튼상가' 형태, 공실 위험 등은 낙찰 후 추가적인 관리 부담이나 비용 발생 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 배후 수요: 행정기관 종사자 및 관련 업계 이용객을 통한 안정적인 고객 확보 가능성이 높습니다.

* 역세권/상업지 입지: 중심 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

감정가는 664,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

미납 관리비 8,471,750원은 입찰가 산정 시 반드시 추가로 고려해야 할 금액입니다.

추후 임대 수익률, 주변 시세, 명도 비용, 관리비 인수 여부 등 종합적인 분석이 필요합니다.

9.2. 입찰가 산정 참고

정확한 예상 입찰가는 본 보고서에서 직접적으로 산정하기 어렵습니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용(수리비, 명도비, 미납 관리비 등)과 예상 임대수익, 현재 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.