나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21886 [2] 경상남도 거제시 사등면 사등리 2090-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2)는 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 ‘두동마을’ 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(4~12)는 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 ‘금포마을’ 북서측 및 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(13~20)은 경상남도 거제시 수월동 소재 ‘수양마을’ 북측 근거리에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 인접지까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(2,4)는 사다리 완경사지의 '주거용 건부지' 로 이용 중입니다. 일련번호(5,12)는 부정형 완경사지의 '도로' 로 이용 중입니다. 일련번호(6,7)은 부정형 완경사지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(8,9)는 부정형, 일련번호(10)은 사다리형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다. 일련번호(11)은 부정형 완경사지의 '순수임야' 상태입니다. 일련번호(13)은 부정형 완경사지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(14)는 부정형 급경사지의 '순수임야' 상태입니다. 일련번호(15)는 부정형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다. 일련번호(16~18)은 사다리형, 일련번호(19,20)은 부정형 평지의 '도로' 로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(2)는 서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(4)는 동측으로 포장도로(일련번호(5) 포함)와 접합니다. 일련번호(6,8,9)는 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(7)은 북측으로 포장도로(사유지)와 접합니다. 일련번호(10)은 동측으로 포장도로(사유지)와 접합니다. 일련번호(11)은 북측(일련번호(12) 포함)으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(13,15)는 지적도상 맹지이나 현황 남동측으로 진입로가 개설되어져 있습니다. 일련번호(14)는 맹지입니다. 일련번호(16~20)은 지목 및 현황'도로'이며, 일련번호(16)은 동측으로 교량이 설치되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(4,6,7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(5) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(9,10) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(13) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(14) :보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(15) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(16~19) :농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>. 일련번호(20) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 건물옥상 및 일련번호(11) 지상에 이동이 용이한 컨테이너가 소재함. 일련번호(2) 지상 및 인접지상(사곡리 445-12번지)으로 제시외 건물(3동)이 걸쳐 소재함. 일련번호(4) 지상에 부합물 및 종물 2동(베란다, 현관입구) 및 제시외 구축물 1식이 소재함. 일련번호(8,11) 지상에 분묘(일련번호(8)지상 분묘 5기, 일련번호(11)지상 분묘1기)가 소재함. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호(5)는 공부상 지목은 ‘임야’ 이나 현황은 ‘도로’ 로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1)은 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1994.12.30) 외 벽 : 전면 적벽돌쌓기 후면 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다. 일련번호(3)은 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2007.11.26) 외 벽 : 싸이딩판넬 마감, 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 '단독주택' 으로 이용 중입니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호(1)은 공부상‘근린생활시설’ 이나 현황은 ‘단독주택’ 으로 이용 중인 것으로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록4. 지상 소재하는 부합물(감정서 상 a(베란다), b(현관)) 및 제시외 구축물(토지에 포함하여 평가) 각 매각 포함.
- 목록5. 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '도로'임.
- 목록11. 지상에 분묘 1기 소재함. 분묘기지권 성립 여지 있음. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격임.
- 목록11. 지상에 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21886 (2)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 사등리 2090-3

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 거OOOOOOOO (거제축산업협동조합)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 7,934.00㎡ (약 2,399.48평)

건물면적: 189.91㎡ (약 57.45평)

건물 제시외면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

1.3. 감정가 및 현황

감정가: 1,244,473,030원

1.4. 건축물 정보

건축물표제부 요약에 따르면, 본건 건물(일련번호 3)은 경상남도 거제시 사등면 사등리 2090-3번지 (금포1길 87)에 위치하며, 주요 용도는 단독주택입니다. 일반목구조 기타지붕의 2층 건물로, 사용승인일은 2007년 11월 26일이며, 총 연면적은 189.91㎡입니다. 감정평가서상으로는 1994년 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물(일련번호 1)도 함께 존재합니다.

1.5. 주요 특이사항

분묘기지권 성립 여지 있음 (목록11 지상 분묘 1기 소재).

공동담보 물건.

건물(일련번호 1)은 공부상 '근린생활시설'이나 현황 '단독주택'으로 이용 중입니다.

토지(목록5)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

토지(목록4) 상 부합물 및 제시외 구축물(베란다, 현관 등)은 매각에 포함됩니다.

토지(목록11) 지상 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

일련번호(2)는 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 ‘두동마을’ 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다. 일련번호(4~12)는 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 ‘금포마을’ 북서측 및 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다. 일련번호(13~20)은 경상남도 거제시 수월동 소재 ‘수양마을’ 북측 근거리에 위치하며, 농경지, 순수임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인접지까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

일련번호(2)는 서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(4)는 동측으로 포장도로(일련번호(5) 포함)와 접합니다. 일련번호(6,8,9)는 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(7)은 북측으로 포장도로(사유지)와 접합니다. 일련번호(10)은 동측으로 포장도로(사유지)와 접합니다. 일련번호(11)은 북측(일련번호(12) 포함)으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(13,15)는 지적도상 맹지이나 현황 남동측으로 진입로가 개설되어져 있습니다. 일련번호(14)는 맹지입니다. 일련번호(16~20)은 지목 및 현황 '도로'이며, 일련번호(16)은 동측으로 교량이 설치되어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

일련번호(2,4)는 사다리 완경사지의 '주거용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호(5,12)는 부정형 완경사지의 '도로'로 이용 중입니다. 일련번호(6,7)은 부정형 완경사지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(8,9)는 부정형, 일련번호(10)은 사다리형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다. 일련번호(11)은 부정형 완경사지의 '순수임야' 상태입니다. 일련번호(13)은 부정형 완경사지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(14)는 부정형 급경사지의 '순수임야' 상태입니다. 일련번호(15)는 부정형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다. 일련번호(16~18)은 사다리형, 일련번호(19,20)은 부정형 평지의 '도로'로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한).

일련번호(4,6,7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한).

일련번호(5) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지.

일련번호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한, 모든축종 제한), 준보전산지.

일련번호(9,10) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지.

일련번호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한, 모든축종 제한), 준보전산지.

일련번호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한, 모든축종 제한).

일련번호(13) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한).

일련번호(14) :보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한, 말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한, 모든축종 제한), 준보전산지.

일련번호(15) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지.

일련번호(16~19) :농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역.

일련번호(20) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

등기구분: 갑1, 접수일자: 1990-09-17, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 조근찬

등기구분: 갑2, 접수일자: 2007-10-09, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이종찬 (매매)

등기구분: 을11, 접수일자: 2015-02-17, 권리종류: 근저당권, 권리자: 거제축산업협동조합, 권리금액: 3,120,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-09-08, 권리종류: 임의경매, 권리자: 거제축산업협동조합, 권리금액: 2,937,764,108원, 말소: 말소 (창원지방법원 통영지원 2025타경21886)

토지 등기부 채권 총액: 3,120,000,000원

3.2. 등기부 요약 (건물)

건물 등기부 채권 총액: 0원

3.3. 말소기준권리

을11 근저당권 (거제축산업협동조합, 2015-02-17 접수)입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음). 물건명세서에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 소재지는 전반적으로 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근 마을(두동마을, 금포마을)을 중심으로 근린생활시설 및 상업시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 구체적인 상권 현황 파악을 위해 추가적인 현장 조사 또는 부동산 정보 확인이 필요합니다.

4.2. 지역 특성

일련번호(2)는 '두동마을' 인근, 일련번호(4~12)는 '금포마을' 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 및 생활 편의시설 접근성이 관련될 수 있습니다. 그러나 대규모 상업지구나 중심상업지구와는 거리가 있을 수 있습니다.

4.3. 잠재적 개발 가능성

본건은 넓은 토지를 포함하고 있으며, 일부 토지는 '주거용 건부지'로 이용되고 있으나 '임야', '휴경지', '도로' 등으로 다양하게 이용되는 필지로 구성되어 있습니다. 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어, 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제에 따라 잠재적 개발 가능성을 평가해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 소재지 인근의 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 거제시 사등면 관내에 초등학교, 중학교 등이 소재할 것으로 예상되며, 정확한 거리는 지도 확인이 필요합니다.

5.2. 의료시설

주요 의료시설(병원, 의원 등)은 인근 읍면 소재지에 분포할 가능성이 높습니다.

5.3. 편의시설

인근 마을을 중심으로 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.4. 기타

본건은 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

목록11 지상에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 또한, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 소재할 수 있어, 입찰 시 유의해야 합니다. 최저매각가격은 이러한 분묘 소재를 감안하여 책정되었습니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

건물(일련번호 1)은 공부상 '근린생활시설'이나 현황 '단독주택'으로 이용 중이므로, 용도 변경 등에 따른 추가적인 확인이 필요합니다.

토지(목록5)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

6.4. 제시외 물건 및 부합물

목록4 지상 소재하는 부합물(베란다, 현관) 및 제시외 구축물은 매각에 포함되나, 목록11 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 또한, 일련번호(2) 지상 및 인접지에 제시외 건물 3동이 걸쳐 소재하는 점도 확인되었습니다.

6.5. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등으로 복합적으로 구성되어 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 농업진흥구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히, 농림지역 및 농업진흥구역 내 토지는 농지법 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 주변 환경 리스크

본건 주변 환경에 대한 상세한 혐오시설 조사 결과는 아직 확보되지 않았습니다. 그러나 지역 특성상 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 축사 등 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

넓은 면적의 토지를 일괄 매각받는다는 점에서 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 일부 필지는 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 접근 가능한 도로에 접해 있어 개발 가능성이 있습니다.

7.2. 물건 약점

분묘기지권의 존재, 공부와의 차이, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 제시외 건물 존재 등은 명도 및 활용 과정에서 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 대중교통 접근성 및 인근 편의시설에 대한 정보가 제한적입니다.

7.3. 총평

본 물건은 넓은 토지를 저렴하게 취득할 수 있는 기회이지만, 분묘기지권, 공부와의 차이, 복잡한 토지이용계획 등 해결해야 할 과제가 산재해 있습니다. 신중한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 가치

대규모 토지 확보를 통한 향후 가치 상승 기대.

건축물(단독주택) 및 토지를 함께 취득하여 활용 가능.

8.2. 활용 방안

주거용 건물 보수 후 직접 거주 또는 임대.

넓은 토지를 활용한 전원주택 단지 조성 또는 주말농장 활용 (관련 법규 검토 필수).

현황 도로로 이용 중인 필지(목록5)의 지목 변경 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 정확한 현 시세 파악을 위해 추가적인 주변 부동산 시세 조사가 필요합니다. 특히, 유사한 면적과 용도의 토지 및 단독주택 매물 정보를 수집하여 비교 분석해야 합니다. 거제시 사등면 지역의 최근 실거래가 및 매물 가격 동향을 고려할 때, 감정가는 비교적 높은 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

감정가 1,244,473,030원은 토지 면적과 건물 규모를 고려한 가격으로 판단됩니다. 다만, 분묘기지권, 공부와의 차이, 제시외 건물 등 리스크 요인을 감안하여 실제 입찰가 산정 시 할인 요소를 적용해야 합니다.

9.3. 리스크 반영

분묘기지권 처리 비용 및 시간, 공부와의 차이로 인한 행정 절차 비용, 제시외 건물 명도 관련 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.4. 예상 입찰가 범위

정확한 시세 및 개발 가능성, 리스크 해소 방안에 대한 추가 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가의 70~80% 수준에서 잠재적 가치와 리스크를 반영한 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

<tool_code>

print(google_search.search(queries=["경상남도 거제시 사등면 사등리 부동산 시세", "경상남도 거제시 사등면 사등리 단독주택 매매", "거제시 사등면 사등리 토지 매매", "거제시 사등면 혐오시설", "거제시 사등면 학교 병원 편의시설", "경상남도 거제시 사등면 사등리 2090-3 개발계획", "거제시 사등면 개발 계획"]))

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.