나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21916 [2] 경상남도 거제시 능포동 679-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 능포동에 소재하는 '장승포 시외버스정류장'의 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 위락시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로(일방통행)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 시장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여 지적 경계 등의 정확한 확 인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의 바라고, 본 건 지상의 구축물 등은 토지 평 가 시 고려하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인: 1984.11.05.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 적타일 붙임 마감, 내벽: 인테리어 마감 및 타일 붙임 마감 외, 창호: 알루미늄 창호임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 천장형 에어컨(1층), 화재탐지 및 경보설비(1층), 덕트설비(1층) 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본 건 건물 2층의 의뢰목록상의 용도는 ‘주택’이나, 현황 ‘점포(근린생활시설)’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 건물 2층의 의뢰목록상의 용도는 ‘주택’이나, 현황 ‘점포(근린생활시설)’임. 2) 본 건 건물의 2층은 장기간 공실 상태였던 것으로 조사됨.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 능포동에 소재하는 '장승포 시외버스정류장'의 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 도로를 기준으로 전면부에 근린생활시설, 위락시설 및 숙박시설 등이, 후면부 에 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있는 노선 상가지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 206호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 인테리어 마감 외.

이용상태

점포(근린생활시설)임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 경사지세 내 가로장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

① 본 건이 소재한 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘대’임. ② 본 건은 공부상 2층이나 북서측 도로면에 위치한 출입구 기준 시 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건은 토지와 건물의 별도 등기가 존재하나, 집합건축물대장에 등재된 구분건물임. 대 지권은 미등기(미정리) 상태이나, 건물(전유) 부분과 토지 지분(대지사용권)이 일체로 거 래되고 용도상 불가분의 관계에 있으므로 건물(전유) 부분과 토지 지분(대지사용권)을 일 체로 한 거래사례비교법으로 평가함. 2) 본 건은 각 호별 위치를 특정할 수 있는 도면이나 관련 자료 등이 부존재하며, 기준시점 현재 경계 구분 없이 206호와 207호가 일체로 이용 중인 것으로 조사됨. 따라서 본 평가 에서는 임차인 탐문 결과에 따른 위치를 기준으로 평가함. 3) 본 건이 소재한 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘대’임. 4) 본 건이 소재한 일대는 남동하향의 경사를 이루고 있어, 본 건 구분건물은 공부상 2층이 나 북서측 도로에서는 1층으로 노출되는 점 참고 바람.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록4. 건물2층 공부상 '주택'이나, 현황 '점포(근린생활시설)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 통영지원 2025타경21916 (2)

* 소재지: 경상남도 거제시 능포동 679-5

* 건물명: (정보 없음)

* 용도: 제1종근린생활시설

* 감정가: 435,857,600원

* 토지 면적: 199.00㎡ (약 60.2평)

* 건물 면적: 251.68㎡ (약 76.1평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 장승포신용협동조합

* 특이사항: 공동담보, 목록4. 건물 2층 공부상 '주택'이나 현황 '점포(근린생활시설)'임.

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 능포동에 소재하는 '장승포 시외버스정류장'의 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 위락시설 및 숙박시설 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통입니다. 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로(일방통행)에 접해 있으며, 북서측으로는 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 시장 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 남동측 하향 완경사 지세 내에 위치하며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물 구조 및 이용상태: 본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로, 1984년 11월 5일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적타일 마감, 내벽은 인테리어 및 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 알루미늄 창호입니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 2층은 공부상 '주택'이나 현황 '점포(근린생활시설)'로 사용되고 있습니다. 또한, 본 건은 4층 건물 중 2층 206호인 구분건물이기도 합니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로(일방통행)에 접하며, 북서측으로는 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다.

* 주변 시설: '장승포 시외버스정류장' 인근으로 상업시설 및 주거시설이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2010년 4월 7일 접수된 장승포신용협동조합의 근저당권입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권(을구)과 임의경매 개시 결정(갑2)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보로는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요:' 부분은 구체적인 내용이 없어 확인이 필요하나, 일반적으로는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서순자

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-25

* 확정일자: 2025-10-31

* 배당신고일자: 2025-10-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 서순자 씨는 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

* 총 채권액: 등기부 채권 총액은 676,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 상권은 다음과 같은 특징을 가집니다.

* 상권 유형: '장승포 시외버스정류장' 인근에 위치한 노선 상가지대로, 상업, 위락, 숙박시설과 주거시설이 혼재하는 지역입니다.

* 상권 활성화 요소: 시외버스정류장 인근이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택 등 배후 주거 단지가 존재하여 고정적인 수요 확보에도 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 주변의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 교통 및 편의시설: 장승포 시외버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주거 환경: 상업시설과 함께 공동주택, 단독주택이 혼재되어 있어 주거와 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 건물 노후화: 1984년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 2층의 공부상 용도는 '주택'이나 현황 '점포(근린생활시설)'로 이용 중입니다. 이는 상업지역이라 큰 문제는 없을 수 있으나, 용도 변경에 대한 확인 및 관련 규정 검토가 필요할 수 있습니다. 또한, 건물 2층은 북서측 도로에서 1층으로 노출된다는 점도 참고해야 합니다.

* 지적 경계 불분명: 토지 평가 시 고려되었으나, 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 분쟁 소지 관련 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 2층 장기 공실: 건물 2층이 장기간 공실 상태였던 것으로 조사되어, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 공실 원인 분석 및 개선 방안 모색이 필요합니다.

* 토지 지목: 구분건물 정보에 따르면, 본 건이 소재한 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황 '대'로 이용 중입니다. 이는 법적으로 큰 문제가 없을 수 있으나, 등기부상 지목 변경 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 능포동, 장승포 시외버스정류장 인근에 위치한 상업용 부동산으로, 일반상업지역에 속해 있어 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 관계가 명확하여 인수할 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 건물 노후화, 공부와의 차이, 2층 장기 공실 이력, 지적 경계 불분명 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 입지적 장점: 장승포 시외버스정류장 인근 상권으로 유동인구와 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확성: 인수할 권리 및 임차인의 인수 보증금이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

* 활용 가능성: 일반상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 임대 사업 또는 직접 사용이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 건물 리모델링 또는 주변 지역 개발 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 신중한 시장 조사와 현장 방문을 통해 결정되어야 합니다. 현재 감정가는 435,857,600원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 형성되기도 하지만, 본 물건의 실제 시장 가치, 수익률 분석, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하거나, 유사 물건의 거래 사례, 임대 시세 등을 추가적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.