나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21506 [3] 경상남도 통영시 광도면 노산리 131-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본 건은 경상남도 통영시 광도면 노산리에 소재하는 '광도초등학교'의 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어 있음

토지의 상황

① 형태 및 이용상황

1) 기호 2) ~ 4): 남서측 및 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로
평탄히 조성하여 공업용 건부지로 이용 중이며 일부는 법면 등으로 이용 중임.

2) 기호 6): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄히 조성하여
공업용 건부지로 이용 중이며 일부는 법면 및 현황 도로 등으로 이용 중임.

3) 기호 7): 남서측 및 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 도로 등으로 이용 중임.

4) 기호 8) ~ 10): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄한 계
단식 잡종지 상태이며 일부는 법면 및 현황 도로 등으로 이용 중임.

5) 기호 11): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄한 주거용
건부지로 이용 중임.

② 인접 도로상태

1) 기호 2) ~ 4): 지적도상 본 건 3필 일단 기준 시, 본 건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내
외의 도로(기호 7)에 연결되어 있으며, 기준시점 현재 주로 사용하는 진출입로는 본 건
서측으로 소재하는 '914구, 167답, 157-1답(기호 8) 및 157-23도' 일부인 것으로 조사됨.

2) 기호 6): 지적도상 본 건 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로(기호 7)에 접하며, 기준
시점 현재 주로 사용하는 진출입로는 본 건 기호 3), 4), 7) 토지 및 '914구, 167답,
157-1답(기호 8) 및 157-23도' 일부인 것으로 조사됨.

3) 기호 7): 본 건이 노폭 약 4~5미터 내외의 도로이며, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의
도로(복개 구거 포함)에 연결되고 있음.

4) 기호 8), 9): 본 건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로(본 건 일부 포함) 소재함.

5) 기호 10): 본 건은 지적도상 노폭 약 4~7미터 내외의 도로이나, 기준시점 현재 대체로 잡
종지 상태이며, 본 건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로(본 건 일부,
복개 구거 포함) 소재하여 접근 가능함.

6) 기호 11): 지적도상 본 건 서측 및 남서측으로 도로(131-14도, 131-15도)에 접하나, 기준
시점 현재 도로 미개설 상태인바, 본 건 북서측 소재 진출입로(129구, 129-2구, 124도,
124-1도 일부)를 통해 접근 가능함.

③ 토지이용계획 및 공법상 제한상태

1) 기호 2), 3), 6), 7): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거
밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

2) 기호 4): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서
200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀
집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3) 기호 8), 9): 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)
(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(통영-대
전선 고속도로)<도로법>.

4) 기호 10): 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주
거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(통영-대전선
고속국도)<도로법>, 접도구역(통영-대전선 고속도로)<도로법>.

5) 기호 11): 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주
거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(201
9-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역
(통영-대전선 고속도로)<도로법>.

건물의 구조 및 현상

① 건물의 구조

기호 1): 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서(사용승인: 2016.05.19.),

·주골조: H-Beam(450×200mm).
·벽체: 판넬 잇기 마감,
·내벽: 판넬 노출 마감 및 일부 타일 마감 외,
·바닥: 에폭시 페인트 마감 및 일부 타일 마감 외,
·천장: 1층 - 데크플레이트 마감 외, 2층 - 철골트러스 위 판넬 잇기 마감 외,
·창호: PVC 창호,
·최고높이: 1층 - 약 5.9m 내외, 2층 - 약 5.4m 내외임.

기호 5): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 2011.07.13.),

·주골조: H-Beam(250×125mm).
·벽체: 판넬 잇기 마감,
·내벽: 판넬 노출 마감 및 일부 타일 마감,
·바닥: 에폭시 페인트 마감 및 일부 타일 마감,
·천장: 철골트러스 위 판넬 잇기 마감 외,
·창호: PVC 창호,
·최고높이: 약 6.3m 내외임.

② 이용 상황

1) 기호 1): 공장, 사무실, 화장실 등으로 이용 중임.

2) 기호 5): 공장, 화장실 등으로 이용 중임.

③ 부대설비

·기호 1): 제반 위생·급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 화물용 승강기
등이 갖춰져 있음.

·기호 5): 제반 위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있음.

기계/기구의 현상

본 건 기계기구는 폐수처리시설 및 수변전설비로서 경과연수 대비 관리상태 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

(1) 토지

1) 본 건 기호 2) ~ 4) 토지는 3필 일단으로 동일 용도에 기여하고 있으며 용도상 불가분의
관계에 있으므로 본 평가에서는 일괄하여 평가함.

2) 본 건 기호 6), 9) 토지 일부는 현황 ‘도로’ 등으로 이용 중이고 기호 8) 토지 일부는
현황 ‘도로’ 및 ‘구거’ 등으로 이용 중인바, 기호 8) 토지의 경우 현황 ‘도로’ 및
‘구거’로 이용 중인 부분의 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 미
미하여 별도로 고려하지 않으며, 기호 6), 9) 토지의 경우 현황 ‘도로’ 등으로 이용
중인 상황을 고려하여 평가함.

3) 본 건 기호 8) ~ 10) 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 보전관리지역)에 속하는
토지인바, 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 평가하되 용도지역의 차이를 개별
요인비교 시 고려하여 평가함.

4) 본 건 기호 8), 9), 11) 토지 일부는 접도구역에 저촉되고, 기호 10) 토지 일부는 접도
구역 및 도로구역에 저촉되고 있는바, 본 평가에서는 그로 인한 공법상 제한의 정도를
고려하여 평가함.

5) 본 건은 인접한 국가 소유 토지(124도, 129구, 914구 등)에 대해, 오수관로·지하수 관
로 매설 및 진출입로 확보 등을 목적으로 점용 허가를 득한 것으로 조사됨. 응찰 시 관
련 세부 사항에 대해 반드시 재확인 바람(담당 부서: 한국도로공사 고성지사 도로안전부
, 통영시 미래농업과 농업기반팀).

6) 본 건 기호 11) 토지의 의뢰목록 및 공부상 지목은 ‘전’이나, 기준시점 현재 본 건 지
상에는 사용승인을 득한 건물이 소재하여 지목 변경이 필요한 것으로 조사되니 참고 바
라며, 본 평가에서는 이러한 제반 상황을 고려하여 평가함.

7) 본 건 기호 2), 4), 6), 11) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이
제시 외 건물, 제시 외 구축물(관정) 및 제시 외 물건(태양광 발전 설비) 등이 소재하는
바, 개략적 실측 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함. 제시 외 건물 등의 위치,
면적 및 현상 등을 고려할 때 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없다는 점 참고 바람.

※ 태양광 발전 설비

·위치: 기호 1) 건물 내부(중층 부분) 및 기호 2) 건물 옥상
·용량: 55.88kW
·준공연월일: 2025.03.12.
·용도: 자가용
·의무 사용 기간: 5년
·문의처: 한국에너지공단 경남지역본부 에너지협력팀

8) 본 건 및 인접지 지상에 소재하는 제시 외 물건 중 이동이 용이한 컨테이너, 정자 등은
평가 외로 함.

9) 본 건은 인접한 토지인 ‘노산리 166답’ 일부와 ‘노산리 167답’ 전부를 본 건으로의
진출입로 및 본 건 부속토지 등으로 이용 중이니 참고 바람.

10) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물의 위치 및 지적 경계 등
의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의하시기를 바라고 본
건 지상의 수목 및 구축물(상기 ‘제시 외 구축물’ 제외) 등은 토지 평가 시 고려하여
평가함.

(2) 건물

본 건 기호 2) 건물 1층 중층 부분과 2층 내부 칸막이 설치 부분 등은 건물 평가 시 포
함하여 평가함.

(3) 기계기구

1) 본 건 기계기구 의뢰목록 중 동일한 기계기구의 중복·반복되는 목록은 제외하고 최초의
기계기구 목록만을 평가 대상으로 함.

2) 본 건 기계기구 기호 3)은 기준시점 현재 소재 불명인바 평가에서 제외함.

3) 본 건 기계기구 기호 4)의 기준시점 현재 계약용량은 239kW인 것으로 탐문조사되니 참고
바람(변경 시점: 2016.08.04.).

4) 본 건 기계기구의 정상적 작동여부 및 부품의 교체·망실 등에 대하여 응찰 시 반드시
재확인 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록11] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 전용허가된 토지임(별첨 사실조회회신서 참조). 일부 접도구역 저촉됨.
-지상에 이동이 용이한 컨테이너 등 매각제외.
-지상 수목 및 구축물 토지에 포함 평가함.
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 통영지원 2025타경21506 (3) 사건과 관련된 부동산 경매 물건에 대한 분석 결과입니다. 해당 물건은 경상남도 통영시 광도면 노산리 131-1에 소재하고 있으며, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 조OO입니다. 중복병합사건, 중복사건, 농지취득자격증명 요함, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.2. 소재지 및 토지 현황

소재지: 경상남도 통영시 광도면 노산리 131-1

용도: 단독주택 (단, 감정평가상 공업용 건부지로 이용 중)

토지 면적: 946.00㎡ (약 286.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 946㎡

1.3. 건물 현황

건물 면적: 147.20㎡ (약 44.5평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 147.2㎡

건축물 정보 (표제부 기준):

주용도: 단독주택 (단, 감정평가상 공장, 사무실, 화장실 등으로 이용 중)

구조: 경량철골구조

사용승인일: 2011.07.13. (일부 건물 2016.05.19.)

건축물대장상 면적: 147.2㎡

1.4. 감정가

감정가: 327,136,000원

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 노산리에 소재하며, 인근에 광도초등학교가 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다. 일부 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 계단식 잡종지 상태의 필지도 포함되어 있습니다.

2.2. 접근성 및 도로 상태

토지 현황에 따르면, 각 필지별로 노폭 약 4~7미터 내외의 도로에 연결되어 있으며, 일부는 인접 토지(현황 도로, 구거 포함)를 통해 주로 진출입하는 것으로 조사되었습니다. 일부 필지는 지적도상 도로에 접하나 실제 도로 미개설 상태인 경우도 있어, 정확한 진출입로는 측량 및 확인이 필요합니다.

2.3. 주변 시설

단지 인근에 광도초등학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 있습니다. 감정평가서상으로는 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 생활 편의 시설보다는 주변 환경의 특성이 더 두드러집니다.

2.4. 토지이용계획 및 공법상 제한

본 건 토지는 대부분 계획관리지역이며, 일부는 보전관리지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역 200m, 500m, 75m 이내), 접도구역(통영-대전선 고속도로), 도로구역(통영-대전선 고속국도) 등의 공법상 제한을 받고 있습니다.

2.5. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변에는 단독주택, 농경지, 임야, 묘지가 혼재되어 있습니다. 인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 악취 발생 시설 등)이 본 물건지와 인접하여 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 묘지가 인접해 있다는 점은 고려할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 8월 30일 접수된 근저당권(고성농업협동조합, 150,000,000원)으로 추정되나, 실제로는 2023년 1월 11일 접수된 근저당권(고성농업협동조합, 150,000,000원)이 말소 기준으로 보입니다. 이후 접수된 강제경매, 임의경매, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 3일 접수된 압류(통영세무서장)이며, 이후 접수된 임의경매, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

전체적으로 권리관계는 복잡하나, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-10

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-02-03

배당신고일자: 2026-02-09

대항력: 없음

비고: 보증금 2,000만원이 있으나 대항력은 없습니다. 배당 신고가 되어 있어 경매 절차에 따라 배당받을 가능성이 있습니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-18

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 내용상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 과 최 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 채권액 또는 인수될 보증금에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 내 부동산 시장 동향 (제공된 JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON은 '태화전원빌라(447-8, 447-11)'에 대한 내용으로, 2025년 상반기 기준으로 6500만원에서 10,200만원 사이의 거래가 있었습니다. 해당 빌라는 1999년에 건축되었으며, 전용면적 약 71.2㎡ ~ 74.99㎡ (약 21.5평 ~ 22.7평) 규모입니다. 이는 본 물건과 같이 단독주택 또는 공장/사무실 용도로 사용되는 토지 및 건물과는 성격이 다른 주거용 다세대 주택이므로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 본 물건의 용도 적합성

감정평가서에 따르면 본 건은 공업용 건부지로 이용 중이며, 건물은 공장, 사무실, 화장실 등으로 사용되고 있습니다. 따라서 주거용보다는 산업 시설 또는 물류 창고, 작업장 등으로의 활용 가능성이 높습니다. 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력도 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

가까운 거리에 광도초등학교가 있어 기본적인 교육 환경은 갖추고 있습니다.

5.2. 기타 편의 시설

현재 제공된 정보만으로는 주변의 상업 시설, 의료 시설 등에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 다만, 감정평가서상 '단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성'되어 있다는 점으로 미루어, 도심 지역에 비해 편의 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 요건: 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. (토지 지목이 '전'으로 조사되었으나, 현황은 건물 소재지로 지목 변경 필요성이 제기됨).

* 접도구역 및 도로구역 저촉: 고속도로 인접으로 인한 접도구역 및 도로구역 저촉으로 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복병합사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 중복되어 진행되는 경우, 절차상의 혼란이나 예측 불가능성이 발생할 수 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 지적경계가 불명확하여 명확한 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

6.2. 물리적 및 이용상의 리스크

* 일부 제시외 물건: 이동이 용이한 컨테이너 등은 매각 제외되나, 수목 및 구축물은 토지에 포함 평가되었습니다.

* 현황 도로 및 구거 이용: 일부 필지가 현황 도로 또는 구거로 이용되고 있어, 토지 가치 형성에 미치는 영향 및 소유권 관련 이슈를 확인해야 합니다.

* 도로 미개설: 일부 필지는 지적도상 도로에 접하나 실제 도로가 미개설 상태로, 진출입로 확보 방안을 고려해야 합니다.

* 태양광 발전 설비: 건물 내부 및 옥상에 태양광 발전 설비가 소재하며, 의무 사용 기간 등이 명시되어 있어 관련 사항 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 및 최 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력을 행사할 수 있으나, 실제 변제받거나 인수해야 할 금액이 없다는 의미일 수도 있지만, 임대차 관계에 대한 명확한 확인 없이는 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 정확한 임대차 계약 내용을 확인하고 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 노산리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 현재 감정가는 3억 2천 7백만원대이며, 토지는 약 286평, 건물은 약 44평 규모입니다. 공장, 사무실 등으로 활용 가능한 건축물과 공업용 건부지로 사용되는 토지를 포함하고 있어 산업 시설로서의 가치가 있습니다. 다만, 계획관리지역 및 보전관리지역에 속하며 가축사육제한구역, 접도구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 토지 경계가 불명확하고 일부 현황 도로 및 구거로 이용되는 필지가 있는 점도 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 산업 시설로서의 잠재력: 공장, 사무실 등으로 활용 가능한 건축물과 건부지 이용 토지를 보유하고 있어, 통영시 지역 산업단지 또는 물류 거점으로서의 잠재적 가치를 지닙니다.

* 넓은 토지 면적: 약 286평에 달하는 토지 면적은 향후 활용 방안에 따라 증축이나 재개발 등 추가적인 가치 창출의 여지를 제공합니다.

* 차익 실현 가능성: 감정가를 바탕으로 권리관계, 임차인 문제, 법적 제한 등을 종합적으로 고려하여 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가는 327,136,000원입니다. 인수될 보증금은 0원으로 분석됩니다. 입찰가 산정 시에는 상기 기재된 법적 제한, 임차인 리스크, 토지 경계 문제 등을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 권리 분석상 명확한 인수 부담은 없어 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 표기는 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례가 명확하게 제시되지 않아 직접적인 시세 분석은 제한적입니다. 따라서 감정가의 80%~100% 범위를 기본으로 하되, 현장 조사를 통한 실제 상태, 주변 개발 계획, 향후 활용 가치 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 감정가의 80% 수준인 약 2억 6천만원대부터 시작하여, 시장 상황과 경쟁 정도에 따라 조정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 및 토지 상태 확인, 임대차 관계에 대한 심층 조사, 관련 법규에 대한 추가적인 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

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