나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22243 [3] 경상남도 거제시 일운면 망치리 35-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1)~(6): 경상남도 거제시 장목면 유호리 소재 '하유마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (7): 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '동성그린아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공동주택, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (9)~(12): 경상남도 거제시 일운면 망치리 소재 '망치삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히, 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1)~(6): 부정형의 완경사지로서 휴경지 상태(일부 대나무 등 수풀이 우거진 상태)임. (7): 부정형의 완경사지로서 단독주택 및 축사 부지로 이용중임. (9),(10),(12): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 3필지 일단의 단독주택(풀빌라) 부지로 이용중임. (11): 부정형의 완경사지로서, 토지임야 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태

(1)~(4): 맹지임. (5),(6): 본건 북측에 왕복2차로가 소재함. (7): 본건 북동측으로 도로가 소재함. (9),(10),(12): 본건 북동측으로 인접필지(일련번호 11)에 왕복2차로가 소재함. (11): 본건 일부가 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2),(3),(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법> (5),(6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역<도로법> (7): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (9),(10),(12): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구) (11): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구)

제시목록 외의 물건

후첨"사진용지"와 같이 제시외건물 (ㄱ)~(ㅌ) 및 제시외구축물(a)가 소재하는바 개략적인 실측 사정하여 평가하였으니 제시외건물의 소유관계 및 일괄경매 여부 등은 경매 진행시 재확인하시기 바람. 일련번호 (7)과 인접필지에 걸쳐 소재하는 것으로 보이는 제시외건물은 대부분이 인접필지 지상에 소재하는 것으로 판단되어 평가제외하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호 (7)은 공부상 지목이 '답'이나 현황 '단독주택 및 축사 부지' 로 이용중이며 일련번호 (11)은 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '토지임야 및 도로'로 이용중인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(8) 단독주택: 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 목재 및 샷시 창호임. 축사: 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물로서, 외벽: 세멘 마감 등 창호: 목재창구조임. 일련번호(13)~(15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감등. 내벽: 페인팅 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(8): 단독주택 및 축사로 이용중임 일련번호(13)~(15): 일반건축물대장상 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있으며, 현황 풀빌라 등으로 이용중인 것으로 추정되는바 정확한 이용상황은 재확인바람.

설비내역

일련번호 (8) 주택은 급·배수설비, 난방시설 등이 되어 있으며, 일련번호 (13)~(15)은 위생 및 급·배수설비, 냉난방시설, 수영장시설 등이 되어 있는바 부대설비의 상태, 정상작동 유무 등은 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

일련번호(13)~(15)는 일반건축물대장상 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있으며, 현황 '풀빌라 등'으로 이용중인 것으로 추정되는바 정확한 이용상황은 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㅂ~ㅌ) 및 제시외 구축물(감정서상a) 매각 포함.
-제시외 건물(감정서상ㅌ)은 [목록10]과 인접필지(망치리 35-13)에 걸쳐 소재하는 것으로 보임.
-[목록9,10,12] 일단지로 이용중임.
-[목록11] 일부 소로2류에 저촉되고 도로로 이용중임. 지상 컨테이너 매각 제외.
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경22243 (3)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 일운면 망치리 35-3

1.3. 용도

다가구주택 (현황 단독주택, 풀빌라 등으로 이용 추정)

1.4. 감정가

2,772,048,100원

1.5. 면적

* 토지면적: 1404.00㎡ (약 424.71평)

* 건물면적: 600.90㎡ (약 181.78평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOO (서부산농업협동조합으로 추정)

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 망치리에 소재하며, 주변은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 망치해수욕장 지구에 인접하여 해안가 주변의 우수한 자연 경관을 자랑합니다.

2.2. 교통상황

본건의 위치 및 대중교통 이용 상황을 종합적으로 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 인근에 도로가 소재하나, 대중교통 이용의 편리성은 제한적일 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

망치해수욕장이 인근에 위치하며, 해안 관광지로 펜션 및 숙박 시설이 발달한 지역입니다. 조용한 주거 환경과 관광 휴양지의 이점을 동시에 갖춘 것으로 파악됩니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에서 인근 주민이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 1월 22일 접수된 서부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이보다 늦은 모든 권리(근저당, 압류 등)는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 등기부등본 상으로는 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 4,583,333원 (월)

* 전입일자: 2025년 7월 1일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.4. 임차인 분석

상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금도 없어 인수할 보증금이 없습니다. (주의: 월 차임은 별도 정산 필요 가능성이 있습니다.)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 단독주택 및 풀빌라 부지로 이용 중인 지역으로, 주변에는 펜션, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 관광지 인근의 특성을 가지며, 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

4.2. 임대 수요

주변 관광지(망치해수욕장 등) 및 해안 경관을 활용한 관광객 대상 사업 (풀빌라 임대 등)에 적합한 입지로, 관련 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖추고 있어 주거 환경이 우수합니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 해안 관광지를 중심으로 식당, 카페 등의 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 일괄매각 범위

제시외 건물 (감정서상 ㅂ~ㅌ) 및 제시외 구축물 (감정서상 a)이 매각에 포함됩니다.

6.2. 인접 필지 저촉

제시외 건물 (감정서상 ㅌ)이 인접 필지 (망치리 35-13)에 걸쳐 소재하는 것으로 보이므로, 경계 확인 및 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 현황

토지는 부정형의 완경사지이며, 일부는 휴경지 상태이고, 일부는 도로로 이용 중입니다. (본건 일부가 소로2류에 저촉되고 도로로 이용 중)

6.4. 도로 접근성

일부 토지는 맹지이며, 도로 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 본건 북측에 왕복 2차로가 소재합니다.

6.5. 지적 경계 불분명

지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

6.6. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 제2종일반주거지역, 자연취락지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 보전관리지역, 준보전산지 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 접도구역 등 다수의 법적 규제를 받습니다.

6.7. 공부상 차이

일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다릅니다. (예: 공부상 '답'이나 현황 '단독주택 및 축사 부지', 공부상 '임야'이나 현황 '토지임야 및 도로')

6.8. 매각 제외 물건

지상 컨테이너는 매각에서 제외되므로 유의하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 일운면 망치리에 위치한 다가구주택으로, 상당한 면적의 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 해안가에 인접하여 빼어난 자연 경관을 자랑하며, 풀빌라 등 관광 숙박시설 운영이 가능한 잠재력이 높습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 부담해야 할 보증금은 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 그러나 제시외 건물과 인접 필지 간의 저촉 가능성, 불분명한 지적 경계, 다양한 토지 이용 제한 및 규제, 토지의 부정형 및 경사 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 정확한 현황 파악 및 추가 조사를 통해 투자 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 자연환경 및 망치해수욕장 인근의 관광지 입지

* 풀빌라 등 관광 숙박시설 운영을 통한 임대 수익 잠재력

* 대규모 토지 및 건물 면적으로 인한 활용 가치

* 권리 분석상 인수 부담 없음 (임차인 보증금 0원, 모든 권리 소멸 예상)

* 거제시 관광 산업 발전과 연계한 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(2,772,048,100원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 실질적 가치, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 잠재적 리스크 요인(경계 문제, 법적 제한 등)에 대한 상세 분석과 향후 운영 계획에 따른 예상 수익성을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.