나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22243 [2] 경상남도 거제시 일운면 소동리 813-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1)~(6): 경상남도 거제시 장목면 유호리 소재 '하유마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (7): 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '동성그린아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공동주택, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (9)~(12): 경상남도 거제시 일운면 망치리 소재 '망치삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히, 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1)~(6): 부정형의 완경사지로서 휴경지 상태(일부 대나무 등 수풀이 우거진 상태)임. (7): 부정형의 완경사지로서 단독주택 및 축사 부지로 이용중임. (9),(10),(12): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 3필지 일단의 단독주택(풀빌라) 부지로 이용중임. (11): 부정형의 완경사지로서, 토지임야 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태

(1)~(4): 맹지임. (5),(6): 본건 북측에 왕복2차로가 소재함. (7): 본건 북동측으로 도로가 소재함. (9),(10),(12): 본건 북동측으로 인접필지(일련번호 11)에 왕복2차로가 소재함. (11): 본건 일부가 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2),(3),(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법> (5),(6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역<도로법> (7): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (9),(10),(12): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구) (11): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구)

제시목록 외의 물건

후첨"사진용지"와 같이 제시외건물 (ㄱ)~(ㅌ) 및 제시외구축물(a)가 소재하는바 개략적인 실측 사정하여 평가하였으니 제시외건물의 소유관계 및 일괄경매 여부 등은 경매 진행시 재확인하시기 바람. 일련번호 (7)과 인접필지에 걸쳐 소재하는 것으로 보이는 제시외건물은 대부분이 인접필지 지상에 소재하는 것으로 판단되어 평가제외하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호 (7)은 공부상 지목이 '답'이나 현황 '단독주택 및 축사 부지' 로 이용중이며 일련번호 (11)은 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '토지임야 및 도로'로 이용중인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(8) 단독주택: 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 목재 및 샷시 창호임. 축사: 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물로서, 외벽: 세멘 마감 등 창호: 목재창구조임. 일련번호(13)~(15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감등. 내벽: 페인팅 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(8): 단독주택 및 축사로 이용중임 일련번호(13)~(15): 일반건축물대장상 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있으며, 현황 풀빌라 등으로 이용중인 것으로 추정되는바 정확한 이용상황은 재확인바람.

설비내역

일련번호 (8) 주택은 급·배수설비, 난방시설 등이 되어 있으며, 일련번호 (13)~(15)은 위생 및 급·배수설비, 냉난방시설, 수영장시설 등이 되어 있는바 부대설비의 상태, 정상작동 유무 등은 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

일련번호(13)~(15)는 일반건축물대장상 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있으며, 현황 '풀빌라 등'으로 이용중인 것으로 추정되는바 정확한 이용상황은 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄴ~ㅁ) 매각 포함.
-[목록7] 현황 '단독주택' 및 '축사' 부지임. 대부분 인접필지 지상에 소재하고 걸쳐 있는 제시외 건물 매각 제외(감정서 참고).
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22243 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 일운면 소동리 813-3

용도: 단독주택

감정가: 1,657,767,440원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 2902.00㎡ (약 878.2평)

건축물면적: 236.49㎡ (약 71.5평)

제시외 건축물 면적: 658.92㎡ (약 199.2평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건임.

제시외 건물(감정서상 'ㄴ~ㅁ')은 매각에 포함됨.

목록 7번은 현황 '단독주택' 및 '축사' 부지이며, 대부분 인접 필지 지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외됨 (감정서 참고).

지적 경계가 불분명하여 명확한 경계 확정은 측량을 요함.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 일대에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 임야, 공동주택 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

일운면 소동리는 거제 해양 관광 벨트의 핵심 거점 도시로, 향후 남부내륙철도 개통 및 가덕도 신공항 개항 등 광역 교통망 확충 시 관광 숙박시설 확충이 시급한 지역으로 대규모 휴양 콘도미니엄 및 관광호텔 개발 사업이 추진되는 등 관광 개발 잠재력이 높은 지역임.

2.2. 교통상황

본건의 위치 및 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됨.

인근 도로 상황: 북측에 왕복 2차로 도로가 소재하며, 북동측으로도 도로가 접해 있음. 일부 토지는 맹지임.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 부정형의 완경사지로, 일부는 휴경지 상태(대나무 등 수풀 우거짐)이며, 일부는 단독주택 및 축사 부지로 이용 중임. 또한, 3필지는 일단의 단독주택(풀빌라) 부지로 이용 중이며, 일부는 임야 및 도로로 이용 중임.

2.4. 인접 토지 및 시설

인근에 '동성그린아파트' 등 공동주택과 단독주택, 농경지, 임야 등이 분포하고 있음.

대규모 관광 개발 계획: 소동리 일원에 7,200억 원 규모의 '거제 소동 휴양콘도미니엄'이 2026년 상반기 착공하여 2029년 준공 예정이며, 이는 지역 관광의 질적 도약을 이끌 핵심 인프라로 평가됨. 이 사업으로 연간 14만 명 이상의 신규 투숙객 유입과 지역 소비 확대가 기대됨.

잠재적 혐오시설: 주변 지역(일운면 소동리)에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 하수 처리장 등)에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 과거 아파트 주민들이 호스텔 건립에 대해 주거 환경 침해 및 안전 문제로 반발한 사례가 있음. 대규모 관광 개발로 인해 교통량 증가나 소음 등의 간접적인 영향은 발생할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부상 총 채권액은 3,480,000,000원임.

말소기준권리: 서부산농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2018-04-06, 을15)

본 경매는 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있음.

서부산농업협동조합 명의의 지상권설정 등기가 존재함 (접수일자: 2022-10-20, 갑10/을19). 이는 말소기준권리(2018-04-06)보다 후순위이나, 물건명세서에 소멸되지 않는 권리로 기재된 점으로 보아 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 정보

제공된 JSON 정보는 '아름드리빌' (연립 주택)의 2026년 2월 거래 내역으로, 전용면적 84.828㎡ (약 25.6평)의 거래 금액이 15,000만원 (1억 5천만원)임.

본건은 단독주택이며, 면적 및 용도, 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어려움.

다만, 소동리 일대는 대규모 관광 개발 프로젝트가 진행 중이며, 숙박시설 및 리조트 개발이 활발하여 관련 상권의 성장 잠재력이 있음.

4.2. 인근 개발 계획

'거제 소동 휴양콘도미니엄' (2026년 착공, 2029년 준공 예정)과 같은 대규모 숙박 및 관광 시설 개발이 진행 중으로, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '동성그린아파트' 등 주거 단지가 있으며, 거제시 일운면 지역은 관광객이 많아 숙박 시설, 식당 등 관광 관련 편의시설이 발달해 있음.

주변 관광지로는 거제조선해양문화관, 거제 어촌민속전시관 등이 있음.

5.2. 교육시설

본건과 직접적으로 가장 가까운 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 거제시 일운면 지역에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있음.

5.3. 기타

최근 2026년 8월 17일 집중호우로 인해 거제시 일운면 소동리 인근 도로 침수 및 산사태 피해가 발생한 사례가 있음. 이는 자연재해 발생 가능성 측면에서 주의가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적 및 경계 문제

지적 경계가 불분명하여 명확한 경계 확정을 위해서는 측량이 반드시 필요함. 이는 향후 재산권 행사 및 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있음.

6.2. 제시외 건물 및 인접 토지 관련

감정평가서상 제시외 건물 중 일부(ㄴ~ㅁ)는 매각에 포함되나, 대부분이 인접 필지 지상에 소재하고 걸쳐 있는 부분은 매각에서 제외됨. 이는 추후 별도의 분쟁이나 철거 문제 발생 가능성이 있으며, 정확한 상황은 반드시 현장에서 재확인하고 감정서를 상세히 검토해야 함.

6.3. 토지 이용 및 맹지

일부 토지는 휴경지 상태로 잡초 등이 우거져 있으며, 일부 필지는 맹지(도로에 직접 접하지 않는 땅)이므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 건축물 현황

일련번호 (7) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '단독주택 및 축사 부지'로 이용 중임. 또한, 일련번호 (11) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '토지임야 및 도로'로 이용 중임. 이는 공부와의 차이가 있어 확인이 필요함.

6.5. 소음 및 주거 환경

대규모 관광 개발로 인한 유동 인구 증가 및 시설 운영으로 인한 소음, 교통량 증가 등의 주거 환경 변화 가능성이 있음. 또한, 인근 아파트 주민들의 호스텔 건립 반대 사례와 같이, 주변 개발 행위에 대한 민원 발생 가능성도 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 소동리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 광활한 토지 면적과 더불어 관광 개발 호재가 풍부한 지역에 위치하고 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됨. 하지만 지적 경계 불분명, 제시외 건물 관련 복잡한 권리 관계, 맹지 존재 등 명확한 확인과 측량이 필요한 사항들이 다수 존재함. 또한, 최근 집중호우 피해 사례는 자연재해 위험을 시사하며, 대규모 관광 개발에 따른 주변 환경 변화 가능성도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 풍부한 관광 개발 잠재력: 거제 소동 휴양콘도미니엄 등 대규모 관광 개발 프로젝트 진행으로 지역 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적: 2902㎡ (약 878.2평)의 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공함.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 건축물 활용 및 재건축 등 개발 시 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,657,767,440원임.

제공된 주변 실거래가 정보는 아파트(연립) 기준이며, 본건은 단독주택으로 규모 및 특성이 달라 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 개발 호재 및 토지 가치를 고려할 때 감정가 수준 이상 또는 그 이상의 가치를 평가받을 수 있음.

다만, 지적 경계 불분명, 제시외 건물 관련 복잡성, 맹지 존재 등 인수 후 명확한 조사가 필요한 사항들이 있어, 이러한 불확실성을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가는 감정가의 80~100% 수준인 약 13억 2천만 원 ~ 16억 5천만 원을 고려해 볼 수 있으나, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 권리 관계 명확화 이후 신중한 접근이 필요함.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않음.

* 세부적인 투자 결정은 법원 현황 조사, 현장 답사, 권리관계 재확인 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.