나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6897 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1071-4, 내제조표29820-301호 외 28개호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2호선 및 3호선 "수영역" 서측 인근에 위치하는 구분건물 제3층 제301호 외 28개호로서, 주변은 공동주택, 업무시설, 의료시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선·3호선 "수영역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제3층 제301호 외 28개호로서,
(사용승인일: 1978-06-10)
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 마감 등,
- 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

- 기호(1) : 집합건축물대장상 사무실로 되어 있으나, 현황 공실 상태입니다.
- 기호(3-30) : 집합건축물대장상 시장으로 되어 있으나, 현황 공실 상태입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 되어 있으나, 장기간 방치된 상태이며 전기설비는 단전되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접집 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 125m, 최고높이 160m))<건축법>, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)(경상좌수영성지 등)<부산광역시지정문화재보호조례>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타

- 본건 기호(1), (3)-(30)은 집합건축물대장상 구분건물이나, 토지 및 건물의 등기사항전부증명서가 따로 존재하며, 소유권·대지권이 미등재 상태인바 집합건축물대장을 기준으로 감정평가하되, 대지권의 목적이 되는 토지 기호(2)에 대한 공유지분이 등기되어 있는바 향후 토지의 소유권·대지권이 적정지분으로 배분된 것을 전제로 하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 본건 기호(3)-(30)은 집합건축물대장상 2층 소재 구분건물이나, 현황 2층은 벽체 구분없이 하나의 공간을 이루고 있으며 건물번호표지·건축물현황도 등이 없는 상태인바 "건물등기사항전부증명서 도면편철장"에 의거하여 각 호별 위치를 특정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각
①기호(1): 3층 전부(내제조표29820-301호), 집합건축물대장상 사무실로 되어 있으나 현황 공실 상태임.
②기호(2) 토지는 건물(1, 3~30)에 포함하여 일괄평가하였음.
③기호(3~30): 2층 중 일부(152㎡ 중 119㎡, 총 28개호), 집합건축물대장상 시장으로 되어 있으나 현황 공실 상태임.
④위생 및 급‧배수설비 등이 되어 있으나 장기간 방치된 상태이며 전기설비는 단전되어 있음.
⑤본건 기호(1), (3~30)은 집합건축물대장상 구분건물이나 토지 및 건물의 등기사항전부증명서가 따로 존재하며 소유권‧대지권이 미등재 상태인 바 집합건축물대장을 기준으로 감정평가하되 대지권의 목적이 되는 토지 기호(2)에 대한 공유지분이 등기되어 있는 바 향후 토지의 소유권‧대지권이 적정지분으로 배분된 것을 전제로 하여 평가하였음.
⑥본건 기호(3~30)은 집합건축물대장상 2층 소재 구분건물이나 현황 2층은 벽체 구분없이 하나의 공간을 이루고 있으며 건물번호, 표지, 건축물현황도 등이 없는 상태인 바 '건물등기사항전부증명서 도면편철장'에 의거하여 각 호별 위치를 특정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하기 바람.
첨부문서1. 건물등기사항전부증명서 도면편철장에 첨부된 평면도
첨부문서2. 채권자 제출의 건축 당시 작성 보관 중인 2층 평면도(호별 위치와 면적이 표시되어 있음)
첨부문서3. 감정인이 새로 작성한 2층 호별 배치도

AI 물건분석

1. 물건기본정보

부산동부지원 2024타경6897 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1071-4, 내제조표29820-301호 외 28개호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,251,300,000원

* 토지면적: 734.70㎡ (약 222.27평)

* 토지지분: 370.36227㎡ (약 112.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 896.54㎡ (약 271.21평)

* 건물지분: 896.54㎡ (약 271.21평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물

* 사용승인일: 1978년 06월 10일 (건축물 표제부 기준)

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위 가등기, 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2호선 및 3호선 "수영역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 의료시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선·3호선 "수영역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리:

* 을1: 조용출지분전부근저당권

* 갑2: 최지순지분전부이전청구권가등기

* 갑5: 정일창지분전부이전청구권가등기

* 을4: 황용자지분전부근저당권

* 갑13: 1번이무상지분압류

* 갑14: 1번김용현지분압류

* 갑16: 1번김경석지분압류

* 갑17: 1번이상원지분압류

* 갑23: 1번박우영지분가압류

* 갑29: 1번박우영지분가압류

* 갑33: 1번최경식지분가압류

* 갑37: 1번박우영지분압류

* 갑45: 1번박우영지분압류

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 을19 (농업협동조합자산관리회사 근저당권, 1,560,000,000원) 및 을20 (농업협동조합자산관리회사 근저당권, 66,480,000원)에 의해 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다. 임의경매 개시결정(갑104) 및 압류(갑105)도 말소됩니다. 건물 등기부상 말소기준권리인 을3 (농업협동조합자산관리회사 근저당권, 1,560,000,000원) 및 을4 (농업협동조합자산관리회사 근저당권, 66,480,000원)에 의해 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상되며, 임의경매 개시결정(갑20)도 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-05

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 권리관계 요약: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 미상인 점은 주요 리스크 요인입니다. 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리에 따라 대부분 말소될 것으로 보입니다. 다만, 인수되는 권리(가등기, 압류 등)에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2호선 및 3호선 "수영역" 인근에 위치하여 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 주변에 공동주택, 업무시설, 의료시설 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 교통 접근성: 수영역이라는 더블 역세권을 중심으로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 잠재적인 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 용도 및 현황: 집합건축물대장상 용도는 판매시설(시장, 사무실, 작업장)이나, 현황은 3층 전부(기호1) 및 2층 일부(기호3~30)가 공실 상태입니다.

* 상권 활성화 가능성: 역세권이라는 입지적 장점에도 불구하고, 현재 건물 전체가 공실 상태인 점은 상권 활성화를 위한 전략 모색이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 및 3호선 "수영역"을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육환경: 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 학교가 있음을 알 수 있습니다.

* 주거환경: 상업시설과 함께 공동주택이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 '0원'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금 규모에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 소유권 이전, 가등기, 압류, 가압류 등기 등이 존재합니다. 일부 권리는 인수될 수 있으므로, 등기부 등본을 상세히 분석해야 합니다.

* 건물 노후화: 1978년 준공으로 약 48년 경과된 건물로, 시설 노후화 및 전반적인 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 장기간 방치된 설비: 위생 및 급배수 설비는 되어 있으나 장기간 방치되었으며, 전기 설비는 단전된 상태입니다.

* 공실 상태: 본건 건물 전체가 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생을 위해서는 공실 해소 방안 마련이 시급합니다.

* 토지/건물 등기 미비: 집합건축물대장상 구분건물이지만, 토지 및 건물의 등기사항전부증명서상 소유권 및 대지권이 미등재된 상태입니다. 감정평가는 대지권의 목적이 되는 토지에 대한 공유지분이 등기되어 있는 점을 전제로 향후 적정 지분 배분이 이루어질 것을 예상하여 평가되었습니다.

* 건축물 현황 불일치: 2층은 벽체 구분 없이 하나의 공간을 이루고 있으며, 건물번호, 표지, 건축물현황도 등이 없는 상태입니다. 이는 향후 건축물 대장과의 일치 여부, 재산권 행사 등에 있어 추가적인 확인을 요구할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 근린상가 건물입니다. 그러나 1978년 준공으로 인한 건물 노후화, 현재 전 층 공실 상태, 토지 및 건물 등기상의 소유권/대지권 미등재 문제, 그리고 가장 중요하게는 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 권리 관계 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 인수되는 권리와 임차인의 실제 보증금 규모에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 투자자는 신중한 접근이 필요하며, 장기적인 관점에서 역세권의 잠재력을 활용할 수 있는 방안(리모델링, 재개발 등)을 모색해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 수영역이라는 더블 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성과 높은 유동인구 확보가 가능합니다.

* 지역 상업성: 부산의 주요 상권 중 하나인 광안동에 위치하여 지역 내 상업적 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 향후 개발 또는 활용 계획을 용이하게 수립할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계 및 현재 공실 상태로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 2,251,300,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 다양한 리스크 요인(인수되는 권리, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 미상, 건물 노후 및 공실, 등기 관련 문제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인과 인수될 수 있는 권리들의 채무액 및 실제 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

이 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자를 고려하시는 분께서는 반드시 현장 조사와 전문가의 법률 및 권리 분석을 추가로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.