나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [36] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (36)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 엘이즈제이05 7층 706호

용도: 업무시설(오피스텔)

1.2. 2. 면적 및 구조

토지면적: 6.17㎡ (약 1.86 평)

토지지분: 6.165509851653038㎡ (약 1.86 평)

건물면적: 24.23㎡ (약 7.33 평)

건물구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 706호

1.2. 3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1억 5100만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

1.3. 1. 건물 개요

건물명: 엘이즈제이05

주소: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 (도로명 주소: 해운대로161번길 13)

주용도: 업무시설

총 층수: 10층 / 해당층: 7층

건축면적: 290.39㎡ (약 87.84 평)

연면적: 2171.14㎡ (약 657.08 평)

사용승인일: 2021년 7월 19일

1.3. 2. 전유부 정보

해당 호실: 706호

전용면적: 24.23㎡ (약 7.33 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 용이합니다.

인근에 센텀역(동해선)이 소재하며, 도보 8분 거리에 위치합니다. 다수의 노선버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 일반적인 임의경매 절차에 따라 진행되므로, 등기부상 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

대상 물건이 소재한 재송동 지역은 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근 센텀시티의 발전으로 인해 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 오피스텔 임대/매매 시장 동향

엘이즈제이05 오피스텔의 최근 전세가는 13평형 기준 약 1억 3,000만원 (2023년 8월)이며, 12평형 기준 월세는 보증금 1,000만원에 월 66만원 (2024년 1월) 수준입니다.

인근 센텀 마치 오피스텔의 경우 15평형이 2025년 9월 2억 1,500만원에 거래되었으며, 센텀 센트레빌 플래비뉴 오피스텔은 2026년 5월 2.8억원에 거래된 사례가 있습니다.

주변 유사 면적(24.23㎡ 내외)의 오피스텔 시세는 대략 1억 4,000만원에서 1억 9,000만원 이상까지 형성되어 있어, 본건 감정가(1억 5,100만원)는 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 근린생활시설 및 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

홈플러스익스프레스 부산센텀점이 도보 10분 이내 거리에 위치합니다.

5.2. 교육시설

부산 재송초등학교가 남서측 인근, 도보 5분 거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

인근에 센텀중학교(도보 11분) 등도 소재합니다.

5.3. 주변 시설

대상 물건이 위치한 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있어, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하여 건축 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 상황 변동에 따라 시세가 하락할 가능성이 있습니다.

동일 지역 내 유사 오피스텔과의 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임대관계 미상으로 인한 공실 리스크 또는 명도 리스크가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동의 역세권(센텀역, 동해선) 인근에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다.

2021년 7월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지/건물 일괄 매각이며, 감정가는 1억 5100만원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상에 따른 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

부산 해운대구라는 지역적 프리미엄과 센텀 생활권의 편리성을 누릴 수 있는 입지입니다.

소형 오피스텔로 투자 또는 실거주 목적으로 접근이 용이합니다.

신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

일반상업지역에 속하여 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 5,100만원

시세 분석:

엘이즈제이05 오피스텔의 전용 24.23㎡ (약 7.33평) 기준으로, 최근 유사 면적대의 오피스텔 매매 시세는 약 1억 4,000만원에서 1억 9,000만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본건 감정가 1억 5,100만원은 이러한 시세 범위를 고려했을 때, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

월세 시세는 보증금 1,000만원 기준 월 60만원 ~ 70만원 수준으로, 연 7.2% ~ 8.4%의 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 인수할 보증금이 없으며, 권리관계가 비교적 명확합니다.

감정가 1억 5,100만원 대비 적정 입찰가를 산정하기 위해, 현재 시장 시세 및 예상 임대수익률을 종합적으로 고려하였습니다.

시세 하단부와 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근한 입찰가를 제시합니다.

최적의 입찰가는 경매 당일 참여 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 달라질 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 1억 3,500만원 ~ 1억 4,800만원

권장 입찰가: 1억 4,200만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.