나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [51] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (51)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층1003호

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 167,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 층수: 10층 건물 내 10층 1003호

건물 사용승인일: 2021년 07월 19일

1.3. 권리 정보

채권자: 부OOOOOOOO

말소기준권리: 2021년 08월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사의 근저당권 (을1)

총 등기부채권액: 약 5,085,000,000원 (근저당 5,060,000,000원 + 근저당부채권근질권설정액 3,283,200,000원 + 기타 미상)

인수되는 보증금: 0원

1.4. 임차인 현황

* 송희영: 보증금 25,000,000원, 차임 580,000원, 전입(사업일자) 2023-01-31, 확정일자 2023-11-15, 배당신고일자 2023-11-20. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사: 보증금 25,000,000원, 차임 580,000원, 전입(사업일자) 2023-01-31, 확정일자 2023-11-15, 배당신고일자 2023-11-20. 대항력 없음.

1.5. 특이사항

공동담보 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있어 채권 총액이 매우 높습니다.

업무시설(오피스텔)임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, '재송초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 동해선 센텀역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건 남측으로는 약 25미터, 서측으로는 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 08월 25일자 엘투케이대부주식회사의 근저당권(4,180,000,000원)입니다. 경매 신청은 부산진신용협동조합의 임의경매(2025타경458)입니다. 등기부상 총 채권액은 약 50억 8천 5백만원 이상으로 매우 높은 상태이며, 이는 낙찰가 산정에 중요한 요소가 됩니다.

3.2. 임차인 분석

기재된 임차인 송희영 및 주택도시보증공사는 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 이들은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 배당요구를 한 경우로 보이며, 보증금 25,000,000원씩 총 50,000,000원의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

재송동 일대는 센텀시티와 인접하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 기존 주거 지역과 더불어 신축 오피스텔 및 상업 시설이 들어서면서 젊은 층의 유입이 꾸준히 이루어지고 있는 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

대상 건물 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한, 가까운 거리에 위치한 센텀시티는 대규모 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 컨벤션센터 등 다양한 상업 및 문화 시설을 제공하여 해당 물건지의 상권 가치를 높여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

동해선 센텀역이 인근에 있어 부산 시내 및 동부산권으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 수월합니다. 주변으로 대형마트, 병원, 도서관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 센텀시티의 다채로운 편의시설 또한 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 재송초등학교가 위치하여 교육 환경도 고려할 만합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

50억 원 이상의 높은 채권 총액은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 경매 절차에서 채권자들의 이해관계에 따라 낙찰가를 높이거나, 유찰 가능성을 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다. 높은 경쟁률로 인해 예상보다 높은 가격에 낙찰될 위험도 존재합니다.

6.2. 건축물 상태

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 관점에서 건물의 유지보수 상태, 관리단 운영 현황 등을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 유해하거나 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 센텀시티 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 전용면적 26.57㎡(약 8.04평)의 소형 면적으로 1인 가구 수요에 적합합니다. 대항력 있는 임차인은 없어 인수되는 보증금은 없으나, 50억 원이 넘는 높은 총 채권액은 본 건의 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 함께 주변 시세를 면밀히 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 즉각적인 대규모 수리나 리모델링 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 센텀시티와 인접하여 직주근접 수요가 풍부하며, 동해선 센텀역 이용이 편리합니다.

* 소형 면적: 8평대의 전용면적은 1인 가구 및 소형 투자 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 167,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 시세를 조사한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 8평)의 오피스텔이 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

높은 채권 총액으로 인해 낙찰가가 감정가를 크게 상회할 가능성은 제한적일 수 있으나, 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세와 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 제시합니다. 이는 현재 시세와 감정가를 기준으로 산정한 예비 예상가이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.