나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [54] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5번지, 엘이즈제이05 10층1006호에 소재하는 업무시설(오피스텔)입니다.

건축물물리적정보에 따르면, 엘이즈제이05는 철근콘크리트구조이며, 2021년 7월 19일 사용승인을 받은 건물입니다. 총 10층 높이에 54개 호실이 있으며, 본건은 10층에 위치한 1006호입니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 6.76㎡ (약 2.04평)이며, 토지 지분 면적 또한 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)입니다.

건물면적은 26.57㎡ (약 8.04평)이며, 건물 지분 면적도 26.57㎡ (약 8.04평)입니다.

이 면적은 전용면적 기준으로, 오피스텔의 일반적인 공급면적 표기 방식에 따라 실제 계약 시에는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 167,000,000원입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경458(54)이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주거용 건물과 근린생활시설, 오피스텔 등이 복합적으로 형성된 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 센텀역(동해선)이 소재하고 있으며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 진출입 또한 용이하여 전반적인 교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 도로 이용에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사의 근저당권 (채권금액 4,180,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(후순위 근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등)가 해당됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 있으나, 해당 내용이 없다고 기재되어 있어 인수되는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 조서연

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023-08-07

확정일자: 2023-11-29

대항력: 없음

비고: 임차인 조 님은 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 정보가 확인되므로 배당 여부를 확인해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-07

확정일자: 2023-11-29

대항력: 없음

비고: (인수 보증금 합계: 0원)

두 임차인 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없으므로 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

3.4. 채권 총액 (등기부 기준)

등기부채권 총액은 약 5,070,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 말소기준권리 및 후순위 권리들의 합계이며, 본건 경매 절차와는 별개로 해당 채권자들이 채권 회수를 위해 경매를 신청했거나 권리를 행사한 내역입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 재송동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 상가 등이 혼합된 주거 및 상업 복합지역입니다. 특히 센텀시티와 인접하여 직주근접 수요가 뒷받침되는 지역적 특성이 있습니다.

4.2. 오피스텔 수요 및 공급

인근 센텀역을 중심으로 다양한 오피스텔 단지가 밀집해 있으며, 관련 임대 및 매매 수요가 꾸준히 존재하는 것으로 파악됩니다.

자료에 따르면, 본건과 유사한 규모(약 8평형)의 오피스텔은 보증금 1,000만원에 월세 60~70만원 선의 임대가를 형성하고 있으며, 13평형의 전세가 1억원 수준으로 조사되었습니다. 이는 본건의 매각가액과 비교하여 투자 수익률을 판단하는 근거가 될 수 있습니다.

4.3. 주변 편의 및 근린시설

재송초등학교를 비롯하여 교육시설, 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 재송초등학교

5.2. 편의시설

* 다수의 근린생활시설, 상업시설 (검색 결과에서 특정 혐오시설은 확인되지 않음)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 재송동 일부 지역에서 하수처리장 등 혐오시설 관련 주민들의 민원이 있었던 사례가 있으나, 현재 시점에서는 관련 시설의 위치나 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

본건에는 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 위험은 크지 않습니다.

6.2. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 노후로 인한 리스크는 적습니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로, 만일 다른 담보 물건의 채무 불이행으로 인해 본건이 추가적인 채무 부담을 안게 될 가능성도 이론적으로는 있으나, 통상적인 경매 절차에서는 말소기준권리에 의해 모든 권리가 소멸되므로 매수인은 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 자랑합니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

7.2. 투자 매력도

안전한 권리분석, 우수한 입지, 신축 건물이라는 장점을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 적절한 입찰가를 산정한다면 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 안전성

말소기준권리 이외에 인수되는 권리가 전혀 없어 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

8.2. 입지적 장점

센텀역 인접 및 주요 도로변에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 활용 가능성

작은 면적(약 8평)으로 1인 가구 및 소형 사업체(사무실) 임차 수요를 타겟으로 하기에 적합하며, 비교적 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 비교

본건은 전용면적 약 8평(26.57㎡)에 감정가 1억 6,700만원입니다.

인근 유사 면적 오피스텔의 임대 시세가 보증금 1,000만원에 월세 60~70만원 수준인 점과, 13평형의 전세가 1억원 수준인 점을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 최근 실거래가 데이터가 상세히 제공되지 않아 정확한 시세 반영에는 한계가 있습니다.

9.2. 권리 인수 비용

인수되는 보증금은 0원입니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

안전한 권리분석과 우수한 입지, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰을 예상해 볼 수 있습니다.

감정가 167,000,000원을 기준으로, 보수적으로 10% ~ 20% 가량의 상승 여력을 고려하여 183,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.