나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [52] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 엘이즈제이05 10층1004호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 167,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

총 건물 연면적: 2171.14㎡ (약 657.98평)

총 토지 면적: 366.9㎡ (약 111.00평)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 재송초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선)과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 남측으로는 약 25미터, 서측으로는 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되어, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사의 근저당권입니다.

인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최 (최유정)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (2023-11-14)

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으며, 명도 대상이 될 것으로 보입니다.

등기부 채무 총액은 약 50.8억 원으로, 감정가(1.67억 원)에 비해 매우 높은 수준입니다.

4. 상권분석

물건지는 재송동 중심 상업지역에 위치하며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

센텀역(동해선) 및 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수합니다.

센텀시티와 인접해 있어 상권 발달 가능성이 있으며, 오피스텔 밀집 지역으로서 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 재송초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 센텀역(동해선) 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 재송초등학교 인근 위치.

* 편의: 인근 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용 용이. 센텀시티 접근성 우수.

* 주변 환경: 공동주택, 상업시설 등 혼재된 지역으로, 전반적으로 생활 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

등기부상의 채무 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 중 유찰 또는 변경될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 절차는 필요하며 원활한 협의가 요구될 수 있습니다.

2021년 준공된 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 유지보수 및 관리비 발생 가능성이 있습니다.

해운대구 지역 부동산 시장의 변동성이 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 과정의 불확실성이 존재합니다.

임차인의 대항력은 없으나 명도 절차는 수반될 것입니다.

시세 대비 적절한 가격에 낙찰받을 경우, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물이 비교적 현대적입니다.

* 역세권 입지: 센텀역(동해선) 이용이 편리한 역세권에 위치합니다.

* 해운대구 입지: 부산의 주요 중심지 중 하나인 해운대구에 속해 있어 미래 가치가 기대됩니다.

* 잠재적 가치: 높은 채무 총액으로 인해 유찰 시 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

물건 면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

감정가: 167,000,000원

시세 분석:

인근 오피스텔의 시세 조사 결과, 해당 면적(약 8평)의 오피스텔은 평당 2200만원에서 2600만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 현재 시세는 약 1억 7,700만원에서 2억 900만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 1억 6,700만원은 현재 시세보다 다소 낮은 수준으로 보입니다.

주변 환경 분석 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 시세, 건물의 상태, 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.