나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [49] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (49)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 10층1001호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 8,500만원

토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

준공연도: 2021년

총층수: 10층

해당 층: 10층

전용면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물 총 연면적: 2171.14㎡ (약 656.70평)

건축면적: 290.39㎡ (약 87.84평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 재송초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 센텀역(동해선)과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 출퇴근 및 외부 활동에 유리한 조건을 제공합니다. 또한, 본건 남측으로는 약 25미터, 서측으로는 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 부OOOOOOOO가 신청하였습니다. 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인이 존재하더라도 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있으나, 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 주의사항

업무시설(오피스텔)로 등기되어 있으므로, 주거용으로 사용 시에는 관련 세금 및 규제를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 배후수요

해당 물건이 위치한 재송동은 해운대구 내에서도 센텀시티와 인접하여 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 주거 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 개발 호재

센텀시티 인근에 위치하여 롯데백화점, 신세계백화점, 센텀시티몰 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 이용이 용이합니다. 또한, 동해선 센텀역을 통한 교통망은 부산 시내 곳곳으로의 접근성을 높여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 생활 인프라

단지 남서측 인근에 재송초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지(부산광역시 해운대구 재송동 1102-5) 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 확인되어, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 업무시설(오피스텔)의 특성

업무시설로 등기된 오피스텔이므로, 주거용으로 사용 시 주택 관련 세금(종부세, 양도세 등)과 오피스텔 분리 과세 등 복잡한 세무 관련 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 건축법상 높이 제한

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구 내 가로구역별 최고 높이 제한 구역(기준 높이 60m, 최고 높이 85m)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 신축 또는 증축 시 건축 가능 높이에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 신축급 오피스텔로, 센텀시티 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2021년 사용승인된 건물로 내부 시설이 비교적 현대적이며, 동해선 센텀역 이용이 편리하여 교통망이 우수합니다. 임의경매 물건으로 권리상 인수할 부분은 없으며, 임대 관계 미상이라는 점 외에는 특별한 권리 문제나 하자는 발견되지 않았습니다. 소형 면적(29.44㎡)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사업장 임대 수요를 충족시킬 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 센텀시티 인접: 해운대 신흥 중심지로 직주근접 및 풍부한 인프라 활용 가능.

* 교통 편의성: 동해선 센텀역을 통한 시내 접근성 우수.

* 신축급 오피스텔: 2021년 완공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 기대.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 소규모 사업장을 대상으로 한 임대 수익 기대.

* 권리관계 단순: 인수 부담 없는 임의경매 물건.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 부산 해운대구 재송동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세는 대략 1억 3천만원에서 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 해당 물건은 감정가가 1억 8,500만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 정보에 따르면 전용 29.44㎡(약 8.91평) 기준, 거래 금액이 1억원 초중반대에 형성되는 사례도 있습니다.

신축 연식, 역세권 입지, 관리 상태 등을 고려할 때, 감정가보다는 다소 낮은 수준에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다. 현재 시세와 경매 물건의 특징을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 최근 시세 변동, 현장 답사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 주변 유사 오피스텔 시세: 약 1억 3천만원 ~ 1억 7천만원.

* 관련 전용면적(29.44㎡) 실거래 사례: 1억 3천만원대 확인.

* 감정가: 1억 8,500만원.

* 예상 입찰가 범위: 1억 4,000만원 ~ 1억 6,000만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.