나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [42] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (42)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층806호 (도로명주소: 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 151,000,000원

1.3. 건물 정보

건축물명: 엘이즈제이05

층수: 총 10층 건물 중 8층 806호

건물면적 (전용면적): 24.23㎡ (약 7.33평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

사용승인일: 2021년 07월 19일

건물 총 호수: 54호

주요 설비: 위생 및 급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 난방, 승강기, 주차 설비 등

1.4. 토지 정보

토지면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

토지지분: 6.165509851653038㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

센텀역(동해선)까지 도보 약 8분 거리에 위치합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남측으로는 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

채권자: 부OOOOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 지상권 등 특이사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건물 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 개발 호재

해운대구 재송동 일대는 재건축 사업이 활발히 추진되는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

신축 오피스텔인 '엘이즈제이05'는 비교적 최신 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 재송초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

또한, 재송중학교, 센텀중학교, 부산센텀여고 등 다수의 중고등학교가 인접해 있습니다.

5.2. 편의 시설

재송초등학교 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 관련 리스크

해당 물건은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어, 주거용 오피스텔과 비교 시 취득세 등 세금 부담이나 대출 조건에 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인 리스크

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 거주하는 임차인이 있거나 미등기 전세 등이 존재할 경우 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

해운대구 재송동 일대에서 집주인의 세금 체납으로 인한 문제가 발생한 사례가 있어, 매입 전 등기부등본 등 공부를 통해 권리관계 및 세금 체납 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 85m)에 해당합니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 깔끔한 상태 유지가 기대됩니다.

* 센텀역(동해선) 및 버스정류장 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 재송초등학교 및 다수 중고등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 해운대구 재송동 일대는 지속적인 개발 호재가 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.2. 단점

* 감정가 1억 5,100만원 대비 유사 면적의 실거래가 정보가 더 낮게 나타나는 경향이 있습니다. (예: 21㎡(약 6.35평) 8,500만원, 13평 전세 1억원)

* 임대 관계가 미상으로 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* 업무시설(오피스텔) 용도입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임대 수익 잠재력

소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 직장인 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

주변 시세를 고려할 때, 보증금 1,000만원 기준 월세 30~60만원 수준의 임대료 형성이 예상됩니다.

8.2. 시세 차익 잠재력

해운대구 재송동 일대의 지속적인 개발 및 재건축 추진은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

신축 오피스텔이라는 점도 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 151,000,000원입니다.

유사 오피스텔 '엘이즈제이05'의 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 전용 21㎡ (약 6.35평) 물건이 85,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 13평 규모의 전세가가 1억원 수준으로 조사되었습니다.

이를 고려할 때, 본건(24.23㎡, 약 7.33평)의 일반적인 시장 매매가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가가 시장 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가(151,000,000원)와 시장 시세 추정치(90,000,000원 ~ 110,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 투자 수익률을 확보하고 명도 리스크를 감안한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

향후 부동산 가치 상승 잠재력 및 신축 건물이라는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 약 80% 수준인 120,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.