나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [47] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (47)

소재지: 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 (재송동 1102-5) 9층 905호 (엘이즈제이05)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 167,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

건물 면적: 26.57㎡ (약 8.03평)

건물 총 호실 수: 54호

사용승인일: 2021-07-19

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1. 1 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등 혼재. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 교통이 편리함.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

1. 2 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOO

* 등기부채권 총액: 5,070,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리가 소멸될 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정일자: 2023-07-25

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 7,485,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-07-25

* 배당신고일자: 2026-02-03

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 총 인수 보증금: 0원

1. 3 상권분석

* 지역 특성: 부산의 주요 상업 및 업무 중심지인 센텀시티와 인접하여 비즈니스 활동 및 편의시설 이용이 용이한 지역임.

* 교통 접근성: 동해선 센텀역을 통한 도심 접근성이 뛰어나며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 상업 및 업무 기능: 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 상업시설, 주거시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 활발한 상권 형성 및 배후 수요 확보에 유리함.

1. 4 생활정보

* 교육 시설: 재송초등학교가 물건지 남서측 인근에 위치하고 있음.

* 편의 시설: 센텀시티 내의 대형 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 문화 시설 등 풍부한 편의시설 이용이 가능함.

* 의료 시설: 인근 병원 및 의원 이용이 용이함.

* 주거 환경: 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거지로도 손색없는 환경임.

1. 5 잠재적 리스크

* 업무시설(오피스텔)로 인한 용도 제한: 현황은 업무시설로 이용 중이며, 주거용으로 전용 시 주택 관련 세법 및 규제가 적용될 수 있음.

* 건축법상 최고 높이 제한: 본 물건은 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준 높이 60m, 최고 높이 85m)에 속하나, 현존 건물 자체의 이용에 직접적인 영향은 적음.

* 건물 내 타 호실 임대 관계 미상: 본건 외 다른 호실들의 임대 현황은 파악되지 않아 건물 전체의 관리 상태나 임대 시장 동향에 간접적인 영향을 줄 수 있음.

* 주변 시설: 검색 결과, 인근에 술집 및 나이가 많은 분들이 많은 지역이 있어 소음 문제가 발생할 수 있다는 의견이 있으며, 주차 공간 확보가 매우 어렵다는 후기가 있음.

1. 6 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 센텀시티 인근에 위치한 오피스텔로, 동해선 센텀역과 가까워 교통이 편리하며 풍부한 생활 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년 사용승인이 된 비교적 신축 건물로, 권리 분석상 인수해야 할 부담스러운 권리가 없어 안전하게 경매 절차를 진행할 수 있습니다. 임차인들의 대항력 또한 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1. 7 투자 포인트

* 탁월한 입지: 센텀시티 상권과 연계되어 비즈니스 및 생활 편의성이 우수함.

* 뛰어난 교통망: 센텀역(동해선) 도보 이용 가능 및 광역 교통망 접근성이 좋음.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태 양호 및 현대적 시설 보유.

* 안전한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 법적 하자 없이 소유권 취득 가능.

* 임대 수익 기대: 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높음.

1. 8 예상 입찰가

감정가는 167,000,000원이며, 전용면적은 26.57㎡ (약 8.03평)입니다. 주변 시세 조사 결과, 엘이즈제이05 및 인근 오피스텔(약 26~30㎡)의 최근 실거래가 및 매물 시세는 1억 3천만 원에서 2억 1천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 엘이즈제이05의 경우 최근 전세가가 13평형 기준 1억 원 수준으로 파악됩니다. 본 물건은 권리 인수 부담이 없고 센텀시티 인근이라는 입지적 장점과 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다. 또한, 검색된 정보에서 주차 공간 확보의 어려움 및 인근의 술집 관련 소음 가능성 등 잠재적 리스크도 일부 확인되었습니다. 따라서, 이러한 시장 상황과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 155,000,000원에서 170,000,000원 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 현장 분위기 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.