나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [46] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (46)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층904호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6700만원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

토지 지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

건축물정보:

건물명: 엘이즈제이05

총 층수: 10층

해당 층수: 9층

호수: 904호

사용승인일: 2021년 07월 19일

총 세대수: 54호

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

대상 건물까지 차량으로 진·출입이 가능합니다. 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 3.도로 상태

본건 남측으로는 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호 1, 2) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 분석 요약

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사의 근저당권(4,180,000,000원)입니다. 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

2.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박건우)

보증금: 1000만원

차임: 60만원

전입일자(사업일자): 2023년 07월 17일

확정일자: 2023년 11월 02일

배당신고일자: 2024년 08월 01일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

2.3. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

근저당권: 엘투케이대부주식회사 (2021-08-25, 총 5,060,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 박건우 (2024-08-01 접수) - 말소 예정

임의경매: 부산진신용협동조합 (2025-04-07 접수, 4,180,000,000원) - 본건 경매개시결정

근저당권부채권근질권설정: 부산진신용협동조합, 부산제일신용협동조합 (2026-03-05) - 말소 예정

등기부채권 총액: 50억 7천만원

3. 상권분석

3.1. 주변 환경

대상 물건이 위치한 해운대구 재송동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태와 더불어 상업 시설이 공존하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

3.2. 교통 접근성

부산지하철 1호선, 동해선이 지나는 센텀역과 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 또한, 다수의 버스 노선이 해당 지역을 경유하므로 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

단지 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형 쇼핑몰이나 백화점 등은 센텀시티 방면으로 이동해야 이용할 수 있습니다.

4.2. 주요 시설 접근성

인근에 재송초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 센텀역 주변의 다양한 편의시설 및 업무지구 접근성이 우수합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 담보물건과의 연관성을 파악해야 합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

5.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 50억원을 초과하는 높은 금액으로 설정되어 있어, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 향후 추가적인 법적 절차나 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 함을 시사합니다.

5.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성이 있습니다. 다만, 본 건 임차인은 대항력이 없어 명도 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

5.4. 건축법 제한

본 토지는 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축 또는 신축 시 건축법상 제한을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 개요

본 경매 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔 9층 904호입니다. 감정가는 1억 6700만원이며, 건물 전용면적은 26.57㎡ (약 8.04평)입니다.

6.2. 입지 및 환경

재송초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 센텀역(동해선)과 인접하여 교통이 편리하며, 주변 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6.3. 권리 관계

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되는 깔끔한 상태입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.4. 주요 고려 사항

공동담보 물건이며 등기부채권 총액이 매우 높은 점은 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점도 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

해운대구 재송동, 특히 센텀역 인근은 부산 내에서도 주거 및 업무 편의성이 높은 지역 중 하나입니다. 역세권 오피스텔로서 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7.2. 건물 신축성

2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 실거주가 가능합니다.

7.3. 잠재적 가치

시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 임대 수익과 더불어 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본 물건과 동일한 '엘이즈제이05' 오피스텔의 최근 시세 정보를 파악한 결과, 26.57㎡(약 8.04평) 전용면적 기준 시세는 매물에 따라 1억 6천만원대 후반에서 1억 8천만원대 초반까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. (2024년 6월 기준, 추가 시세 변동 가능성 있음)

8.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 1억 6700만원이며, 현재 시세는 이를 상회하는 수준입니다. 권리 관계가 깨끗하고 입지 조건이 우수함을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

보수적으로 접근하여 시세 하단부를 고려한 입찰가로, 1억 6천만원대 중반부터 1억 7천만원대 초반을 예상해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 명도 비용, 낙찰 후 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.