나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [38] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선)과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 상태

대상 토지는 남서하향의 완경사지에 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지이며, 현재 '엘이즈제이05' 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변 시설

* '엘이즈제이05' 오피스텔은 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 (재송동 1102-5)에 위치하며, 준공은 2021년입니다.

* 건축물대장상 주 용도는 업무시설이며, 총 10층 높이의 철근콘크리트 구조물입니다.

* 건물 규모는 총 54개 호실로 구성되어 있습니다.

* 건축물대장상 '엘이즈제이05' 건물은 2020년 2월 5일에 건축 허가를 받아 2021년 7월 19일에 사용 승인을 받았습니다.

* 주변에 '재송초등학교'가 위치해 있으며, 센텀역(동해선) 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리한 편입니다.

* '자리톡' 리뷰에 따르면, 주차 공간이 부족하다는 점이 단점으로 언급되었습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권

현재 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 8월 25일에 소유권보존 등기가 되었습니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 5,080,000,000원입니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당권: 엘투케이대부주식회사 (2021-08-25, 총 4,180,000,000원 + 880,000,000원)

* 주택임차권: 김남규 (2024-03-07, 보증금 20,000,000원, 전입일자 2022-01-04)

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (2025-04-07, 개시결정 채권액 4,180,000,000원)

* 근저당권부채권근질권설정: 부산진신용협동조합 (2026-03-05, 3,283,200,000원)

* 근저당권부채권근질권설정: 부산제일신용협동조합 (2026-03-05)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2022-01-04

* 확정일자: 2023-11-30

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

임차인 김 은 대항력이 없으므로 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 법규 적용에 따라 변동 가능성이 있으며, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.5. 인수할 보증금

인수할 보증금은 0원입니다.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

대상 물건이 위치한 재송동 일대는 주거용 건물과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. '엘이즈제이05' 오피스텔은 비교적 최근 준공(2021년)되어 현대적인 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 재송초등학교가 인근에 위치하고 있어 학군이 양호한 편입니다.

5.2. 대중교통

* 동해선 센텀역이 도보 가능한 거리에 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 50억 8천만원으로 매우 높아, 경매 과정에서의 경쟁이 치열하거나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 주차 공간 부족

'자리톡' 리뷰에 따르면, 건물 내 주차 공간이 부족하여 주차가 어려운 경우가 있다는 의견이 있습니다. 이는 건물 이용의 불편함으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 업무시설(오피스텔) 용도

해당 물건은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어, 주거용으로 사용 시 관련 법규 및 세금 등에서 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 재송동에 위치한 '엘이즈제이05' 오피스텔은 초등학교와 역이 인접해 있어 입지 조건이 비교적 양호합니다. 2021년 준공으로 건물 상태도 신축에 가까운 편입니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 매우 높고, 주차 공간 부족이라는 단점이 존재합니다. 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 재송초등학교 인근이며, 센텀역(동해선) 접근성이 좋습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 인수할 보증금 없음: 임차인의 대항력이 없어 추가적인 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 165,000,000원이며, 건물 면적은 26.57㎡(약 8.04평)입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적의 물건들이 170,000,000원에서 190,000,000원 범위에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

따라서, 본 물건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있으며, 낙찰 가능 금액은 최소 감정가 이상에서 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 185,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수할 보증금이 없다는 점과 시장 시세를 반영한 추정치입니다. 그러나 매우 높은 채권 총액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.