나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [48] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (48)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층906호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 152,000,000원

* 토지면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

* 건물면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 업무시설(오피스텔)임.

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

* 해당 층: 9층 906호

* 건물 총 층수: 10층

* 외벽 마감: 스톤코트, 화강석붙임, 징크판넬 등

* 내벽 마감: 벽지, 타일 등

* 바닥 마감: 강마루, 타일 등

* 창호: 샷시창

* 설비 내역: 위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 토지 형상 및 이용상태: 남서하향 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05] 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 60m, 최고높이 85m)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당권: 엘투케이대부주식회사 (2021-08-25, 총 5,060,000,000원)

* 주택임차권: 김 (2023-12-29, 보증금 10,000,000원)

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (2025-04-07, 4,180,000,000원)

* 근저당권부 채권근질권설정: 부산진신용협동조합 (2026-03-05, 3,283,200,000원)

* 근저당권부 채권근질권설정: 부산제일신용협동조합 (2026-03-05)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 690,000원

* 전입일자: 2023-08-23

* 확정일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 없음)

3.4. 총 채무액

* 총 등기부채권액: 5,070,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 동해선 센텀역 인근 지역으로 유동인구 및 상업 활동이 비교적 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 특성

* 해당 물건은 업무시설(오피스텔)로 주거와 업무 겸용이 가능한 형태입니다.

* 총 54개 호실로 구성된 집합건물이며, 10층 건물 내 9층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주요 편의시설로는 재송초등학교가 인근에 위치하며, 센텀역(동해선) 및 다수의 버스 노선이 있어 교통이 편리합니다.

* 주변에 주거 시설 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 기타

* 건물 내 승강기, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 난방은 중앙난방 또는 개별난방 방식이 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총 채무액

* 등기부상 총 채무액이 약 50억 7천만원으로 매우 높아, 채권 총액 대비 물건 가치 비율이 높습니다. 이는 경매 진행에 따른 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대 수익 불확실성

* 감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 공실 상태인지 임대 중인지, 임대 조건은 어떠한지 추가 확인이 필요합니다.

* 다만, 명시된 임차인 김 씨의 경우 대항력이 없어 매각 후 명도 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 오피스텔로, 재송초등학교 인근이며 센텀역 접근성이 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 9층에 해당하며, 기본적인 편의시설과 교통 여건이 양호합니다. 권리분석 상 인수되는 권리는 없으나, 총 채무액이 상당하며 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동은 지역 개발 및 교통망 개선으로 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

* 센텀역(동해선) 인근에 위치하여 직장인 및 학생을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 감정가가 시장 시세 범위 내에 있어, 적정 수준의 입찰을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세는 유사 면적 오피스텔이 약 145,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 감정가는 152,000,000원이며, 이는 시장 시세와 부합하는 수준입니다.

* 인수 보증금이 없는 점과 권리 관계를 고려하여, 보수적인 접근 시 감정가 대비 90~97% 수준인 140,000,000원 ~ 148,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 제시 제안 입찰가: 148,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.