나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [39] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (39)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층803호

신 주소: 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13, 8층803호 (재송동, 엘이즈제이05)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 165,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 부동산 현황

토지 면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

총 토지/건물 면적: 약 33.33㎡ (약 10.08평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2021년 07월 19일

해당 층: 8층 (총 10층)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량으로의 진출입이 가능합니다.

인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

물건지 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건은 다수의 근저당권이 설정되어 있었으나, 등기부상 모든 권리가 말소 예정입니다.

말소기준권리인 (1)근저당권 (엘투케이대부주식회사, 2021-08-25 접수)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

엘투케이대부주식회사 근저당권 (2021-08-25 접수)

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 주택임차권 등)가 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 황 (주택도시보증공사(황창민))

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2022-02-10

* 확정일자: 2023-12-21

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 황 은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상에 해당합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

재송동 지역은 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역입니다.

최근 해운대구 센텀 지역 인근으로 대규모 개발 프로젝트(예: 원센텀, 르엘 리버파크 센텀)가 진행되거나 예정되어 있어, 지역의 잠재적 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 센텀역(동해선) 인근으로는 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관 등 상업 및 문화 시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

단지 인근 근린생활시설 이용이 용이하며, 동해선 센텀역 주변으로 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치해 있습니다.

5.2. 교육 시설

재송초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되어, 다른 담보 물건의 경매 진행 또는 취하 여부가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

임차인 황 은 대항력이 없어 명도 대상에 해당하나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의성 면에서 무난한 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 센텀역 이용이 편리하여 출퇴근 및 생활 활동에 유리합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있으며, 임차인은 대항력이 없습니다.

감정가 1억 6,500만원은 주변 신축 오피스텔 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동의 입지: 센텀 생활권 접근성 및 동해선 이용 편의성.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 보유.

* 명확한 권리관계: 인수 부담 없는 물건.

* 잠재적 가치 상승: 주변 지역 개발 사업으로 인한 미래 가치 기대.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 감정가 1억 6,500만원은 시장 가격과 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 신축 오피스텔의 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 입찰가 산정 시에는 감정가(165,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 입찰 전 현장 방문, 최신 시세 조사, 경쟁자 분석 등을 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.