나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [45] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (45)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층 903호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 167,000,000원

건물 면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

토지 면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

1.3. 건물 정보

건물명: 엘이즈제이05

총 층수: 10층 (본건 9층)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2021년 07월 19일 (사용승인일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 도보로 센텀역까지 약 8분 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리(근저당권)보다 늦은 후순위 권리들이 다수 존재하며, 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황에 대한 세부 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김형준

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-04-25

배당신고일자: 2024-05-17

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

3.3. 등기부 요약

등기부 상 총 채권액은 약 5,195,000,000원으로, 물건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 주요 권리로는 주식회사 제이엘컴퍼니의 소유권 보존 등기와 엘투케이대부주식회사(근저당), 주택도시보증공사(전세권설정), 김형준(주택임차권), 부산진신용협동조합(임의경매, 근저당부채권근질권) 등이 설정되어 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등은 명시적으로 언급되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 재송동 일대는 주거지 내에 근린생활시설이 발달되어 있으며, 인근 센텀시티의 상업 및 업무 기능과 연계될 수 있는 지역입니다. 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재된 복합적인 상권입니다.

4.2. 건물 용도 및 특징

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 확인됩니다. 본 건은 10층 건물 중 9층에 위치하며, 전용면적 약 8평의 소형 오피스텔입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 재송초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 차량으로 이동 시 대형 쇼핑몰 및 상업시설이 밀집된 센텀시티 접근이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주변 환경은 대체로 주거단지와 상업시설이 어우러져 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 일부 지역은 밤에 소음 문제가 있을 수 있다는 의견도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 채무 불이행 위험이 높지만, 이는 경매 낙찰가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 배당 절차에 따라 변수가 발생할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 및 건물 관련 리스크

오피스텔 시장은 공급량 및 금리 변동에 민감하며, 공실 발생 시 공실 리스크가 존재합니다. 주차 공간 부족(주차 지옥)에 대한 언급이 있어 실제 거주 또는 임대에 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변에 술집 등이 있어 밤 시간대 소음 발생 가능성이 제기되었습니다. 이는 생활의 질에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 소형 오피스텔로, 역세권(센텀역 도보 8분)이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통입니다. 그러나 등기부상 총 채권액이 매우 높은 점, 실제 시장 거래가(약 8,300만원~9,400만원)가 감정가(1억 6,700만원)보다 현저히 낮은 점, 주차 공간 부족 및 밤 시간대 소음 가능성과 같은 단점도 존재합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 점들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동 역세권(센텀역 도보 8분) 입지

* 소형 오피스텔로 비교적 낮은 투자 진입 장벽

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적은 26.57㎡ (약 8평)입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가를 분석한 결과, 약 8,300만원에서 9,400만원 범위에서 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(1억 6,700만원)보다 낮은 수준입니다. 또한, 엘이즈제이05 건물 자체의 26m² 오피스텔이 월 35만원 수준에 임대되는 사례가 있으며, 13평 오피스텔의 전세가가 1억원 수준인 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

현재 시장 가격 수준(약 8,300만원 ~ 9,400만원)을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 채권 총액이 매우 높은 점은 경매 낙찰가에 하방 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 다만, 주차 문제 및 일부 소음 가능성은 잠재적 리스크로 고려하여 입찰가에 반영해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가

시장 시세와 감정가, 그리고 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 9,000만원 ~ 11,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 본건은 감정가 대비 시세가 현저히 낮으므로, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.