나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [43] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (43)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 9층901호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물명: 엘이즈제이05

건축일자: 2021년 07월 19일 사용승인

1.2. 건물 및 토지 면적

토지 면적: 7.49㎡ (약 2.26평)

건물 면적: 29.44㎡ (약 8.90평) - 전용면적 기준

토지 지분: 7.491234421488463㎡ (약 2.26평)

건물 지분: 29.44㎡ (약 8.90평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 185,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산진신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 원활합니다.

인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 총 50억 7천만원의 채권 총액이 등기되어 있습니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당 (1, 2): 엘투케이대부주식회사 (총 4,180,000,000원, 2021-08-25)

* 근저당부채권근질권설정: 부산진신용협동조합 (3,283,200,000원, 2026-03-05), 부산제일신용협동조합 (2026-03-05)

* 주택임차권: 남수현 (보증금 10,000,000원, 2022-10-31 전입, 2024-01-18 확정)

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (4,180,000,000원, 2025-04-07)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(남수현)

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2022-10-31

확정일자: 2024-01-18

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

본 물건의 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

물건지 인근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 상주인구 및 유동인구가 일정 수준 확보 가능한 지역입니다.

상업시설은 주로 건물 내 근린생활시설 및 인근 상가들로 구성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

엘이즈제이05 오피스텔은 비교적 최근에 건축되어(2021년 사용승인) 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

현 시세 기준, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 약 1억 7천만원 ~ 2억원 수준으로 파악됩니다.

월세는 보증금 1000만원 기준 월 70만원 ~ 80만원 선으로 거래되는 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 편의시설: 건물 내 상가 및 주변 상업시설 이용 편리. 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 접근 가능.

* 교육시설: 재송초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

* 교통: 동해선 센텀역 이용 가능하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 문화/상업: 차량 이용 시 센텀시티의 롯데백화점, 신세계백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 총 채권액이 50억 7천만원으로 매우 높으며, 이는 채무 불이행으로 인한 경매 절차가 진행되고 있음을 시사합니다.

다수의 근저당권이 설정되어 있어, 경매 절차 진행 중 변동 가능성 및 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 법규 및 이용 제한

* 일반상업지역: 건폐율, 용적률 등 건축 관련 규제 적용.

* 방화지구: 건축물 신축 및 개축 시 방화 규제 준수 필요.

* 가축사육제한구역: 가축분뇨법에 따른 제한.

* 가로구역별 최고높이 제한지역: 60m, 최고 85m 이하 건축 가능 (법규 변동 가능성 있음).

6.3. 혐오시설 확인

주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경 변화 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 재송동 소재 엘이즈제이05 오피스텔 경매 물건입니다.

해운대구의 핵심 지역인 센텀 인근에 위치하며, 초등학교 및 역세권 접근성이 양호한 편입니다.

건물은 비교적 신축(2021년 사용승인)으로, 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 높은 채권 총액과 복합적인 상권 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동 지역의 신축급 오피스텔 투자의 기회.

* 센텀 생활권의 편리한 교통 및 인프라 이용 가능.

* 임차인 대항력 없어 권리 인수 부담 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 185,000,000원입니다.

주변 오피스텔의 최근 시세 및 임대 수익률을 종합적으로 고려할 때, 예상되는 시장가는 1억 7천만원에서 2억원 사이로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 최적 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

보수적으로 접근 시 180,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보증금 1000만원, 월세 70만원 수준의 임대 수익을 감안하면, 연 4.6% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.