나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [32] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (32)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 (재송동) (부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층702호)

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제702호

건물 사용승인일: 2021년 07월 19일

1.3. 감정가 정보

감정가: 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 건물까지 차량의 진·출입이 가능합니다.

인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 남서하향 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05] 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 60m, 최고 높이 85m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (통상적인 경매 절차에 따름)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤강민 (이름 마스킹: 윤 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-14

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 분석

현재 파악된 임차인 윤 은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

해운대구 재송동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설, 그리고 업무용 오피스텔이 혼재된 지역입니다.

'재송초등학교' 인근으로 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 업종 적합성

물건의 용도가 업무시설(오피스텔)이므로, 주변 근린생활시설과의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

소형 면적(26.57㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 사업에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'재송초등학교'가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

다만, 이는 공개된 정보 기반의 제한적인 조사이며, 현장 확인을 통해 추가적인 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

현재 임차인 윤 은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 추가적인 법적 분쟁이나 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 건물 및 법규 관련 리스크

2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 향후 건물 유지보수에 따른 관리비 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 향후 건물 증축이나 신축 시 건축법상 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔로, 센텀역 인근이라는 교통의 이점과 재송초등학교 주변의 안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 2021년에 사용승인되어 비교적 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

권리상으로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인 정보의 일부 불확실성 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 신중하게 검토해야 합니다.

소형 면적의 업무시설로서 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자처로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 센텀역(동해선) 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리

* 주거 및 상업 혼합 지역: 안정적인 배후수요 확보 가능

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 현대적인 시설 기대

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업체 수요 공략 용이

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석의 한계

본 물건에 대한 현재 시세 정보(최근 실거래가, 호가, 전세/월세 시세 등)가 제공되지 않아 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

제공된 감정가(1억 6천 5백만원)는 현재 시장 상황을 반영하지 못할 수 있습니다.

9.2. 향후 시세 조사 필요성

성공적인 입찰을 위해서는 다음과 같은 시세 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

* 부산 해운대구 재송동 1102-5번지 엘이즈제이05 오피스텔의 최근 3~6개월간 실거래가 및 현재 호가 조사

* 유사 면적, 유사 층수, 유사 입지의 오피스텔 전세 및 월세 시세 조사

* 주변 부동산 중개업소를 통한 현장 시세 문의

9.3. 예상 입찰가 산정 방향

상기 시세 조사 결과를 바탕으로, 다음과 같은 점을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가 대비 적정가치 판단

* 향후 예상 임대 수익률 분석

* 명도 비용 및 기타 부대 비용 고려

* 본 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하되, 최소 입찰 보증금(감정가의 10%) 이상의 금액으로 응찰해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 충분한 시세 조사와 현장 방문을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.