나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [37] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (37)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 (재송동) 엘이즈제이05 8층801호

건물명: 엘이즈제이05

용도: 업무시설 (오피스텔)

토지면적: 7.49㎡ (약 2.26평)

토지지분: 7.491234421488463㎡ (약 2.26평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.90평)

건물지분: 29.44㎡ (약 8.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 183,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, '재송초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선)과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

총 채권액: 5,080,000,000원

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당권 (1순위): 엘투케이대부주식회사 (4,180,000,000원) (2021-08-25)

* 근저당권 (2순위): 엘투케이대부주식회사 (880,000,000원) (2021-08-25)

* 주택임차권: 김가원 (보증금 20,000,000원, 차임 650,000원) (전입/확정 2021-10-27)

* 근저당권부채권근질권설정 (1순위): 부산진신용협동조합 (3,283,200,000원) (2026-03-05)

* 근저당권부채권근질권설정 (2순위): 부산제일신용협동조합 (2026-03-05)

* 임의경매개시결정: 부산진신용협동조합 (2025-04-07, 사건번호 2025타경458)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입/확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해운대구 재송동은 주거와 상업 시설이 복합된 지역으로, 센텀시티와 인접하여 직장인 수요가 있는 오피스텔에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변의 대규모 아파트 단지는 배후 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

엘이즈제이05 건물은 2021년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 인근 '센텀센트레빌 플래비뉴'와 같은 오피스텔의 매매가는 2.8억 원(35평형)에서 1.2억 원(13평형)까지 다양하게 형성되어 있습니다. '센텀콜로세오' 오피스텔의 경우, 55㎡(약 16.6평) 타입의 경우 2024년 5월 실거래가가 1억 9,700만원 수준으로 확인되었습니다. '엘이즈제이05' 건물의 29.44㎡(약 8.90평) 전용면적을 고려할 때, 유사 면적대의 시세는 1억 원대 초중반에서 형성될 것으로 예상됩니다. 월세의 경우, 19.54㎡(약 5.9평)의 브라운맨션이 2천만원 보증금에 월 20만원으로 거래된 사례가 있으며, '정원센텀스카이'의 경우 63.46㎡(약 19.2평) 기준 평당 1,313만원의 시세를 보이고 있습니다.

4.3. 주변 환경 분석

대상 물건은 '재송초등학교'로부터 약 0.5km 거리에 위치하며, '센텀중학교'와 '부산센텀여고' 등 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 10층 건물 중 8층에 위치한 해당 호실은 연면적 29.44㎡(약 8.90평)입니다. 외벽은 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생, 급·배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 건축물 개요

* 건축 연면적: 2171.14㎡

* 대지면적: 366.9㎡

* 건축면적: 290.39㎡

* 건폐율: 79.15%

* 용적률: 577.25%

* 사용승인일: 2021-07-19

6. 잠재적 리스크

6.1. 과다 채무 규모

등기부상 총 채권액이 50.8억원에 달하며, 이는 감정가 1.83억원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰가율에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 투자 수익률 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 또는 처분 결과에 따라 본 물건의 경매 절차나 결과에 간접적인 영향이 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 2021년 사용 승인된 비교적 신축인 오피스텔로, 해운대구 재송동의 입지 조건과 센텀시티 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 직주근접 수요 및 생활 편의 시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부상 과다한 채무 규모와 임차인의 대항력 부재는 권리관계 및 투자 수익률 산정에 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 상권 분석 및 임대 시세 조사를 통해 실질적인 수익성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 7월에 사용 승인된 건물이므로, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리한 점이 있습니다.

8.2. 입지 조건

해운대구 재송동의 준주거/상업지역에 해당하며, 센텀시티 인근의 직주근접 및 우수한 생활 편의 시설 접근성을 자랑합니다.

8.3. 합리적 낙찰가 가능성

다수의 복잡한 권리관계와 과도한 채무 규모로 인해, 철저한 권리분석을 전제로 한다면 일반 시장가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가 183,000,000원에 대한 평당 감정가는 약 20,561,797원/평입니다. 유사 면적의 오피스텔 매매 시세는 1억 원대 초중반으로 추정되며, 이는 감정가 대비 낮은 수준입니다. 특히, 29.44㎡(약 8.90평) 전용면적의 경우, 1.1억 ~ 1.5억 원 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원으로, 순수 부동산 가치 기준으로 입찰가를 산정합니다.

종합적인 시세 분석과 권리관계의 복잡성을 고려하여, 보수적으로 감정가의 70% 수준인 128,100,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.