나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [40] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (40)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 엘이즈제이05 8층 804호

건물명: 엘이즈제이05

용도: 업무시설(오피스텔)

구분: 집합건물 (오피스텔)

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지 지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

건물면적 (전용면적): 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

준공일: 2021년 7월 19일

총 층수: 10층 (본건 8층)

2. 입지조건

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, 재송초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선)과 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

등기부등본상 총 채무액은 약 5,065,000,000원으로 파악됩니다.

말소기준권리인 을1-2 근저당부 채권 근질권 설정일(2026-03-05) 및 임의경매 개시결정일(2025-04-07)에 근거하여, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 섹스턴제나크리스틴 (주택도시보증공사)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 690,000원

* 전입/확정일자: 2023-02-27

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

주의:

업무시설(오피스텔)임에도 등기부상 주택임차권(을2)이 설정되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

엘이즈제이05 오피스텔은 재송동에 위치하며, 해운대구의 주요 상업 및 업무지구인 센텀시티와 인접해 있어 센텀 생활권을 공유할 수 있는 이점이 있습니다.

주변은 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있으며, 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 준공된 신축 오피스텔로서, 비교적 현대적인 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 상권 가치 상승 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 동해선 센텀역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로도 해운대로 등 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 재송초등학교가 인근에 있으며, 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 있습니다. 센텀시티의 대형 쇼핑몰(신세계, 롯데) 및 문화시설 이용도 용이합니다.

* 교육: 재송초등학교, 재송중학교 등 교육시설이 인근에 있습니다.

* 주거환경: 건물 자체는 비교적 신축(2021년 준공)으로 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상되나, 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 다소 복합적인 분위기입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권 총액이 50억 원을 상회하는 반면, 감정가는 1억 6,500만 원으로 채무 규모 대비 감정가가 현저히 낮습니다. 이는 경매 유찰 가능성을 높이며, 채권자의 적극적인 경매 진행 의지가 약할 수 있습니다.

* 임차권 등기: 업무시설(오피스텔)임에도 주택임차권이 등기되어 있어, 향후 법적 해석이나 실제 점유 사용 관련하여 혼선이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 본 건은 대항력이 없는 임차인이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 재송동 지역은 개발 잠재력이 있으나, 일부 지역에서는 주민들의 생활 인프라 부족에 대한 요구가 제기되기도 합니다. 그러나 본 물건지 자체의 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔 경매 물건으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 센텀시티 접근성이 양호하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

다만, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 감정가와 큰 격차를 보이고 있어, 유찰 가능성이 높습니다. 이러한 상황은 입찰가 산정에 있어 기회가 될 수도 있지만, 채권 회수 여부나 경매 진행 과정에 변수가 될 수 있음을 유의해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 업무시설 용도와 주택임차권 등기 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션이나 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 센텀 생활권: 센텀시티의 업무, 상업, 문화 시설 이용이 용이하여 직주근접성이 필요한 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 현재 감정가는 1억 6,500만 원이지만, 향후 유찰을 거듭할 경우 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건 시세 분석 결과, 엘이즈제이05 오피스텔의 일반적인 시세는 1억 5천만 원에서 1억 9천만 원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 1억 6,500만 원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

매우 높은 채무 총액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성이 높으며, 시세 하단인 1억 4천만 원 ~ 1억 5천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 낙찰 가능성과 향후 시세 상승을 고려한 보수적인 예상이며, 입찰 참여 시에는 주변 시세 변동, 경쟁자 수, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.