나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [24] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (24)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층506호

용도: 오피스텔

감정가: 149,000,000원

건물면적(전용면적): 24.23㎡ (약 7.33평)

토지면적(대지지분): 6.17㎡ (약 1.87평)

건축물 정보: 엘이즈제이05, 2021년 7월 사용승인, 10층 건물 중 5층 506호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변환경: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통: 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진·출입이 용이합니다.

도로: 본건 남측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 60m, 최고 85m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사 근저당권 (금 4,180,000,000원)입니다.

소멸예정권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 근저당권, 근저당권부채권근질권, 임의경매개시결정 및 주택임차권 등기 등이 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

인수주의사항: 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 분석:

임차인: 진다솜 (주택도시보증공사)

보증금: 135,000,000원

전입일자: 2021년 10월 21일

확정일자: 2021년 9월 30일

배당신고일자: 2023년 10월 20일

대항력: 없음. 주택임차권 등기가 말소될 예정이며, 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 센텀시티와 인접하여 부산의 주요 상업 및 업무 지구의 인프라를 공유할 수 있는 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 센텀시티의 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 동해선 센텀역을 통해 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

교육: 재송초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 규모: 등기부채권 총액이 약 51억 9천 5백만원으로 상당히 높은 편입니다. 이는 공동 담보 설정으로 인한 것으로 보입니다.

높이 제한: 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 향후 건물 이용 및 신축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔 경매 물건입니다.

센텀시티 인접이라는 우수한 입지와 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리나 부담해야 할 임차인 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 대규모 채무 및 공동 담보 설정은 해당 물건의 감정가 산정이나 채권자들의 이해관계에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 동해선 센텀역 도보 거리.

신축 오피스텔: 최신 건물로 관리상태 양호 기대.

센텀시티 인접: 풍부한 상업, 문화, 업무 인프라 이용 가능.

권리관계 명확: 인수 부담이 없어 명도 및 투자 리스크 상대적으로 낮음.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 149,000,000원입니다.

부동산 시세 조사를 통해 본건과 유사한 면적(24.23㎡, 약 7.33평)의 오피스텔 매매가는 1억 5천만원에서 1억 8천만원 선으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 감정가 1억 4천 9백만원과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

본 물건은 인수할 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 부담이 적다는 점을 고려할 때, 시세 및 수익률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 상승할 가능성도 있으나, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 149,000,000원에서 최대 160,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 명도 난이도 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

주변 지역 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.